映灣特訊 2018年 11月

 DOC應監察管理處維護小業主的權益

映灣園業主委員會(DOC)是義務性質(無酬),我們要向真心為維護業主權益而努力的所有委員致敬。事實上前委員(陳氏夫婦)為映灣園向港鐵追討接近一千萬的賠償:

包括: 570萬第一期前期開支、157萬第二期未售單位管理費、115 萬公共前期管理費、

49萬經理人酬金、2.9萬第五期停車場管理費及港鐵作為CNFA業主所欠管理費等,由此

反映由港鐵提名的會計師未有按照公契的準則核帳,引發連串的訴訟。映灣園歷來各期

住宅混合帳,經法庭於2013年審理之後(案件編號LDBM 122/2010),頒令港鐵作為映灣園的經理人以後不得混帳,自此屋苑帳目重回正軌。但目前DOC的情況又令人擔憂:

  • 現時各期各自為政,換屆時間未有協調以致遲遲未能選出新一屆DOC的職位。
  • 有部分DOC委員(例如商場、幼稚園、海珀名邸等的代表)長期缺席DOC會議,使

DOC難以達到法定人數開會議決重要事項。

  • 重大項目例如: 選用會計師審核2018年度帳目、商討2019年管理費的加幅、商討車路大維修供款方案、討論新邨巴合約班次調整……等等問題迫近眉睫,但DOC目前處於開不成會的狀態,有負業主的期望。

政府重訂《採購工作守則》修補漏洞

針對維修出現圍標問題,政府修訂《建築物管理條例》(BMO)的《工作守則》,新守則規

定就算沒有法團的屋苑,公契經理人也必須遵從新《工作守則》:在切實可行的情況下

採取公開招標以增加投標競爭性,以減低圍標的風險超過20萬元的標書經理人無權

決標,必須交予委員會開會議決是否採納該些標書。

全民監察車路大維修防止黑箱作業

                   

映灣園車路經常損壞,破壞屋苑的形象,管理處只以快乾英泥補地,既不堅固也不美觀,

修補之後不久便飛沙走石,路面長修長爛成為屋苑沉重的負擔,佈滿沙石、千瘡百孔,

凹凸不平的路面,對來往車輛及行人已構成危險,屋苑保險費年年大增。映灣園業主委

員會(DOC) 有見於修修補補再不是長遠之計,建議重鋪全苑車路(瀝青或混凝土)

 

車路重鋪大型工程,費用數以千萬計,管理處理應公開招標顧問公司,惟管理處只內定

6間公司投標,違反廉政公署的指引: 「不應由管理公司單一提名承辦商以防圍標。」

其後有不同的委員在申報與承辦商全無利益關係之下,額外提名多9間承辦商,交由港

鐵採購部預審投標資格,以增加競爭性,減低圍標的風險。

 

惟管理處搞小動作,自訂比會議門檻更高的「電郵議決」方式,意圖排除由委員提名的承

辦商。法庭案例(LDBM 144/2008)顯示「電郵議決」不符條例,況且「電郵議決」亦不符

合公契。電郵議決委員無機會在會議中討論,亦無會議紀錄可查,等同黑箱作業,

不利業主對車路大維修的招標程序作出監察,所以「電郵議決」不能接受。

: 經前委員就不合理的電郵議決向港鐵內部投訴後,高級經理戴濟德先生表示會登報招標。   

 

映 灣 園 前 委 員                        caribbeancoast1234@yahoo.com.hk      

     抄送: 1.港鐵主席馬時亨先生、物業管理主管周駿齡先生  

          2.物業管理業監管局        3.離島民政事務處  

屋苑事關你事《映灣特訊》幫助業主明瞭真相

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映灣園車路大維修專題

 

 

 

2018-8-31邨巴擱淺1

邨內爛路使邨巴中途擱淺

2018-8-31點收科

邨內車路千瘡百孔縫縫補補,既難看也危險。

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映灣園爛路無藥可救,長年修修補補已經不是辦法,映灣園發展項目業主委員會空前團結,在2018年 8月7日議決重鋪全苑車路及安排聘請顧問設計重鋪方案。

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根據政府部門的維修實務指南建議小業主多關注大維修的情況,映灣園發展項目業主委員會於 2 018年9月 1 9日上訪九龍灣港鐵總部商討屋苑車路維修事宜。

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事後港鐵只提供 6 間內定的承辦商列入投標名單。有委員按廉政公署的指引申報與各承辦商並無利益關係額外提名 9 間承辦商,但管理處搞小動作擬排除由委員提名的承辦商。

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前委員為確保招標程序透明,投訴至民政事務總署及港鐵內部,要求映灣園管理處登報招標,防止圍標。  

政府修守則限制大廈採購 規定標書量阻圍標

政府刊憲修訂《建築物管理條例》規定的《工作守則》。
針對大廈維修出現圍標問題,政府正式刊憲修訂《建築物管理條例》規定的《工作守則》加入規管,2018年9月1日起生效。

其中《供應品、貨品及服務採購工作守則》規定採購須以招標承投方式進行。採購價值超過1萬港元但不超過20萬港元的供應品、貨品或服務的合約,最少須邀請遞交3份標書;逾20萬港元的相關合約,最少須邀請遞交5份標書。標書文件需在合理時間內供查閱。

經修訂的《工作守則》代理人(管理公司)及僱員要申報利益衝突。

 

 

 

 

映灣園特訊 2017年 9月

蜘蛛車

蜘蛛高台車因為無人識用已停用多年,但年年保養浪費金錢。

電動高球車

電池車停用

哥爾夫瑼車、電動拖拉車對屋苑不但全無用途,還要浪費金錢保養及維修。

保養廢物  詐取酬金  令人髮指

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映灣園每幢樓天台都有吊船但得物無所用,吊船保養費尤其高昂,更要有測試證書及保險才能動用,早於2011年發展項目業主委員會(DOC)陳主席已叫停為吊船進行定期保養,以節省不必要的開支。

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 屋苑內車路質量奇差,小業主長年累月負擔維修開支,管理費百上加斤。

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路面塌陷,麻包袋頂住先,破壞屋苑形象。

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如此爛路令映灣園失色

二期補地1

《映灣特訊》https://tcccowner.wordpress.com 2017年9月

發展商奉送不善設施及裝置後禍無窮

映灣園各期建築完成後發展商(港鐵)留下大量剩餘物資,包括每幢樓天台的吊船、大型高台車(蜘蛛車)、哥爾夫球車、鏟雪車和多部電動拖拉車等,對屋苑不但全無用途,還要浪費金錢保養及維修。其中吊船保養費尤其高昂,更要有測試證書及保險才能動用,早於2011年發展項目業主委員會(DOC)陳主席已叫停為吊船進行定期保養,以節省不必要的開支。

 

該十三艘棄用的吊船仍然存放在天台成為廢物,更阻礙天台防水層的維修,管理處對於該批棄船」束手無策,因而有頂層單位漏水也是無法解決。港鐵公司應把該批「棄船」立即運走。

 

至於蜘蛛高台車也因為無人識用已停用多年,電池拖拉車及哥爾夫球車,早已損壞塵封,

管理處仍不斷招標保養「廢物」,詐取酬金。前委員梁女士曾致函管理處,指出保養廢物

形同「掠水」。 參考港鐵管理屋苑(將軍澳天晉)同樣有發展商附送的蜘蛛車,最近也當廢鐵

賣走,為何映灣園管理處忠言逆耳,浪費如舊???????

 

港鐵(映灣園大業主及發展商)把清潔用途(Cleansing & Dust Suppression)的多個水龍頭設在地庫停車場,反而地面及平台無清潔用途的水龍頭,如此規劃失當連累清潔員工取水不便,

鐵每年在映灣園管理費中抽取過千萬的經理人酬金(純利),有責任為映灣園免費更正供水設施,在地面及平台安裝充足水龍頭以供洗地之用,以減輕清潔員工「遠程運水」的辛勞。

 

管理處接收不妥善的設施小業主承受惡果,例如苑內車路質量奇差、平台天橋多處漏水、四期瀑布漏水至地庫停車場等,小業主長年累月負擔維修開支,管理費百上加斤,港鐵更多酬金。

 

570萬前期開支誰屬法庭判詞公開

前委員陳氏夫婦自費入稟法庭要求前期開支歸還第一期,案件LDBM 122/2010法庭判詞:                

  1. 申請人(陳天敏及梁智貞)指稱,2003年運作前的前期支出(pre-operating expenses)全由第一期的業戶支付,因當時只有第一期的業戶入伙及繳付管理費,答辯人(港鐵)應將所有前期支出撥入第一期的獨立帳戶內
  2. 答辯人(港鐵)指稱,在2009年時已將前期支出$5,701,629元退還,並存進整個住宅的銀行帳戶內,這是因為答辯人(港鐵)並未為映灣園的每一期開立獨立的銀行帳戶要決定這筆前期支出的受惠人誰屬,答辯人(港鐵)認為應由DOC業主委員會或各期業委會作討論
  3. 雙方對這前期支出全由第一期業主支付的管理費而來,並無爭議。無論如何,本席認同答辯人(港鐵)所指, 其他期數業戶,可能對這筆前期支出的分配有其立場,本席實不宜在未有給予其他業戶表述機會的情況下,作出判決。 再者,申請人陳天敏及梁智貞並非第一期的業主,他們無權為第一期業主作出要求,亦不能代表其他各期業主的立場。
  4. 本席(葛倩兒法官)不就此爭議事項作判決,本案各自訟費。

申請人親自出庭,答辯人由的近律師行轉聘周家明資深大律師(高等法院原訟法庭特委法官)代表出庭。

       (請登上司法機構網頁閱讀詳情)           http://www.judiciary.hk/tc/legal_ref/judgments.htm

 

       去年會所合約招標,最低回標價高達$74,773,522,比當時合約貴58.5%,業主不滿新合約以35名會所職員崗位代替當時只需26名職員崗位致令標價昂貴。 7月21日業主大會,眾多業主憤怒離場導致流會。

 其後會所重新招標,最低回標價只是$62,016,889,平了千多萬元。

   小心提防有人意圖在映灣園搞法團

        早於2011年3月17日第二期的會議上,當時的物業經理方櫻子表示: 「管理處為配合

 政府的要求,會主動協助映灣園成立法團。」當時第二期委員(包括主席陳天敏)

 一致反對,更警告管理處切勿在沒有民意基礎下強行召開業主大會成立法團。

    由於現行法例不完善,時有發生法團貪污的醜聞,沙田翠湖花園天價圍標案轟動全港,

 不少業主已對法團產生恐懼,映灣園前委員也不願映灣園成立法團被人操控,籲請各小業主

 提高警覺,小心提防有人在映灣園有不軌的意圖。 

港鐵違反公契有前科,業委會監察有責

港鐵物業管理違反公契早有前科,業委會應對管理處嚴密監察以保障小業主的權益

建築物管理條例採購守則: 「投標箱須雙重上鎖放置在屋苑顯眼處,所有標書必須

在委員在場見證下同時開啟。」DOC主席王先生反對管理處黑箱作業的做法,要求所有

大標、小標都必須由委員監察開標,要有透明透度才看得見 公平、公開、公正。

     保安清潔招標在即,籲請管理處安排保安、清潔承辦商出席居民座談會與業戶溝通

前 映 灣 園 委 員                        caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵主席馬時亨先生及各董事 及 離島民政事務專員

《映灣特訊》報導事實 保障業主的知情權

映灣園特訊 8月 2017

《映灣特訊》https://tcccowner.wordpress.com 2017年8月

管理處任意攤派各期收益違反公契

早前映灣特訊指出2015度屋苑雜項收益被管理處任意攤分,攤分金額與單位數目不成比例:                       

                       2015年度雜項收入

第一期 1,2,3,5    (1552單位)       $255,878  (收益離奇地多於各期)

第二期 6,7,8       (1240單位)        $101,720

第三期 9,10,11,12  (1664單位)        $142,317

第四期 15,16       ( 824單位)        $90,007

 

  以上分配情況明顯不公平,第三期單位比第一期多,但雜項收入反而只及第一期的一半,不合邏輯,但核數師對上述異常情況視而不見,在核數報告內聲稱該等財務報表真實而公平,幸好映灣特訊報導事實,保障業主的知情權,上述事件被特訊揭發之後,管理處事後補鑊,在2016年重新分配各期雜項收益如下:

                        2016年度雜項收入

第一期                      $ (54,631)   (調整後變成負收入)

第二期                       $211,270

第三期                       $285,702

第四期                       $140,862

映灣園各期的管理費攤分比率多年來都存在爭議,管理處從來都不需業委會的同意便把屋苑收支任意攤分。核數師在核數報告聲稱:“管理費是根據業主委員會和管理公司互相同意的比率計算。”明顯與事實不符。

: 根據預算案有關雜項收入: 主要來源是上落貨區,工作證遺失及宣傳單張派發。

管理處帳目混亂核數師成橡皮圖章

屋苑帳目不透明,供業主查閱的帳項紀錄大部份都以代碼封存(不披露),隱瞞著不為人知的問題帳,過往已有多宗港鐵損害映灣園小業主利益的例子:

 

管理處(港鐵)為了偏幫大業主(港鐵),不惜違反公契豁免大業主(港鐵)應繳管理費的責任。陳天敏先生 (2011年至2014DOC主席)多次發現港鐵欠交映灣園大額的管理費,陳氏夫婦向港鐵提出訴訟後,港鐵賠償映灣園公共地方部分前期管理費合共$1,136,425,還有一筆為數$29,049屬第5期的前期公共地方管理費,亦在訴訟案中退回給屋苑。

 

另在LDBM 22/2009 訴訟之後,港鐵也把第一期前期開支$5,701,629賠償給映灣園,映灣園混帳案(LDBM 122/2010) 入稟後,港鐵於同年12月補交2005年映灣園第二期大業主(港鐵)未售單位管理費約157萬。

 

以上例子說明映灣園帳目雖然年年都例行審計,但核數師從來沒有指出港鐵欠交數以百萬管理費的事實。可見帳目經審計也不一定是正確的,財務報告年年審核年年通過,核數師不會指出帳目存在種種不符合大廈公契的問題,明顯由港鐵提名為映灣園審計帳目的核數師已淪為橡皮圖章。根據映灣園主公契J9.(f),業主有權在業主大會上揀選(非港鐵指定的)核數師,但管理處大權獨攬,剝削由業主揀選核數師的權利。

電訊商租用本苑公共地方的租金往何處去?

多個電訊營運商(包括: 中國移動、數碼通、CSL),向映灣園管理處租用屋苑的公共地方作為安裝移動通訊基台,電訊中繼站及天線站,每年約有40萬租金收入,但無論在預算案或財務報表以至核數報告,都沒有租金收入的顯示

 

映灣園發展項目業主委員會(DOC),應該履行大廈公契賦予以下的職能:

  1. 代表全屋苑之業主與管理處商討屋苑公共地方及設施的保養及管理事宜。
  2. 審閱屋苑每年的財政預算案及向管理處提供意見。
  3. 審批映灣園會所組織章程會費及會所設施的收費標準。
  4. 根據主公契召開全屋苑之周年業主大會。
  5. 行使《建築物管理條例》賦予的權力,處理屋苑有關之事務。
  6. 監察管理處需依據法例提述之工作守則為映灣園採購,並且盡量引入競爭以防止圍標。委員代表業主見證開標。

  DOC委員是各期的業主代表,不出席DOC會議就是不負責任,就算有不同意見應在DOC會議上表達,商討出合理可行的方案,業主便會明白委員的立場是否為屋苑整體利益著想。                                 

 

前 映 灣 園 委 員 caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵各董事 及 離島民政事務專員dois@had.gov.hk

映灣園6月特訊

《映灣特訊》https://tcccowner.wordpress.com 2017年6月

 

   

涉嫌假招標瞞天過海不依採購守則

法例規定管業經理人採購項目超過20萬必須符合建築物管理條例供應品、貨品或服務第20A(1)條指明的工作守則所指明的標準及準則。惟現時管理處的做法涉嫌與守則不符:

 

採購守則要求 映灣園一般的採購情況
須以公開、公平的方式進行招標 *內定邀請投標名單,以排除外來承辦商加入競爭
招標書須清楚說明截標日期及時間 截標時間及投標箱地點都沒有公開
投標箱必須牢固地放置在建築物的顯眼處 投標地點有時在映灣園有時在九龍灣(港鐵總部)
招標書(invitation to tender)的副本須張貼 只張貼合約說明(Specification),沒有張貼招標書
若回標太少由委員會通過決議是否接受 就算獨家回標(例如:升降機、BMS)業主被迫接受
所有標書由委員在場見證開標 聯苑招標剝奪委員見證開標的權利

   *: 舉例在2003年至2009年期間,東涌港鐵屋苑(東堤、海堤、藍天、映灣園) 保安統一;

    清潔勞氏;工程領駿;消防衛保全部包攬,第三保險由港鐵子公司(Fasttrack Insurance Ltd)

    全部承保,可見圍標情況的嚴重。

有鑑於過往招標有不完善的地方,以致未能見到有公開、公平的採購程序。為杜絕黑箱作業的弊端,DOC前主席陳天敏先生在2011926DOC會議上對本苑採購程序提出討論並提案: 聯苑採購必事先獲得DOC同意。” 此項提案獲得一致通過。

惟在現屆DOC處於癱瘓的狀態下,已無法保障業主的權益,任由管理處無法無天。

保養荒廢拖拉車及高台車 涉嫌欺詐

本苑地理環境根本不適合使用原有笨重的蜘蛛高台車運作,更可能因該蜘蛛車無人識用而停用多年,屋苑高空工作只租用高台車或租用鋁架工作台進行,但管理處仍招標保養維修已荒廢的高台車浪費金錢。此外,映灣園地庫長期存放已破爛不堪的電池拖拉車及哥爾夫球車,塵封多年未見維修保養,卻原來長期有峰源公司承辦合約保養維修,管理處多年來不斷招標保養廢物的做法涉嫌欺詐。前委員梁女士已去信港鐵物業總經理崔展宏先生作出查詢,但崔總對於保養「廢物」亂使業主錢的情況拒絕回應 其實梁女士早在2013年已致函映灣園管理處,指出電動車及高台車的合約形同虛設,更要求承辦商回水,惟管理處置若罔聞,浪費如舊。究竟違反合約的「峰源」公司為何能夠屢次中標,玄機就在招標的巧妙安排如下:

  • 為使委員無法見證開標以隠瞞涉嫌圍標,特意安排與鄰苑藍天海岸聯合招標。
  • 為使模糊保養維修詳情,特意安排合約說明內不列維修保養車輛的型號及數量。
  • 為使非內定名單的承辦商無法參與投標,特意在張貼資料中遺漏現場視察日期、截標時間及投標箱地點的重要資料。
  • 為使屋苑合約可用於地鐵站,高台車保養維修地點竟然是 “ Tung Chung Station”

 () 為使保護圍標承辦商方便多次圍標,從來不張貼邀請投標名單及開標結果,最近通告只提及由「峰源」承辦新合約(三年總合約價為$348,480),業主無法得知全部真相。

  屋苑管理不善 應向港鐵追究責任

  港鐵公司是映灣園的大業主也是發展商,更是公契經理人,簡而言之管理處就是港鐵,港鐵在映灣園多重身份存在極大的利益衝突,以下的例子可見管理處(港鐵)沒有向發展商(港鐵)追究本苑入伙前已存在的問題,小業主被迫承受港鐵不盡責任的惡果。

建築道路質量奇差 車路成為爛攤子

      映灣園二至四期車路經常損壞,與第一期車路相比,可見較新建築的車路質量反而更差,由此可知管理處聲稱二至四期車路損壞是自然損耗並非事實,而是建築期間的偷工減料。前委員梁女士曾經踢爆以廣場磚代替車路磚的情況,故發展商(港鐵)應免費為映灣園重鋪車路。

供水設施規劃不當 做成清洗地面的困難

     港鐵作為發展商須妥善規劃園內供水設施,但現時所見地面只設有淋花專用的水龍頭,而清洗用途(Cleansing )的水龍頭只設在地庫垃圾房及停車場,明顯是設計的失誤,還有可能是管理處(港鐵)向水務局申請供水時錯誤申報,導致實際用水不符合申請用途,因而違反水務條例構成刑事罪行,公契規定經理人管理屋苑不能違反香港法例,所以發展商(港鐵)有責任為映灣園免費補回充足清潔用途的水龍頭,免除清潔員工「遠程運水的辛勞。

第四期瀑布長期停開 隱瞞停車場天花滲水

映灣園第四期原設計有瀑布流水,惟在第四期入伙時曾試開瀑布發覺地庫停車場的相應位置滲水,管理處(港鐵)不但沒有向發展商(港鐵)追究滲水的責任,也不對滲水位置進行維修,反而多年來停開第四期的瀑布,大業主(港鐵)把受漏水影響的車位賣給小業主而不披露漏水問題,實在有違道德。第四期瀑布長年乾水對樓價有不利的影響。

平台走廊長期漏水 雨天平台水桶滿佈

 貫通整個映灣園的平台天橋的天花自第一期入伙以來都有漏水,所以此漏水的情況並非自然損耗,明顯是建築期的施工不善做成的缺陷,發展商(港鐵)有不可推卸的責任,但管理處(港鐵)在下雨天只是臨時擺放水桶接水,沒有解決根本的問題。

二期特大泳池注水設施的缺陷

第二期特大泳池原本設計了兩個水錶可以同時注水,但發展商只安裝了一個泳池補水用的水錶,故曾發生淋花水注泳池及洗手間水注泳池的荒謬事件,報章也有報導,經理人(港鐵)因而被刑事檢控,其後經理人向水務局指出映灣園會所工作已外判帝豪會全權負責,逃避了法律責任。

                            前 映 灣 園 委 員 caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵各董事 及 離島民政事務專員dois@had.gov.hk

映灣園特訊 4月

《映灣特訊》https://tcccowner.wordpress.com 2017年4月

映灣園業委會(DOC)陷入癱瘓開會無期

 發展項目業主委員會(DOC)是全屋苑的業委會。DOC主席在2017412日召開會議,檢討邨巴、會所、保安、清潔的服務,但當晚多名委員缺席,引致法定人數不足而流會,浪費資源。 所以目前DOC已經癱瘓無法運作。

按照映灣園大厦公契,管理處有責任召開周年業主大會,重選各期委員,以解決當前的困局。

    DOC委員是各期的業主代表,不出席DOC會議就是不負責任,就算有不同意見應在DOC會議上表達,商討出合理可行的方案,業主便會明白委員的立場是否為屋苑整體利益著想

    若有委員表示以後不出席DOC會議便不應參選連任,以免阻礙DOC的運作。                 

屋苑收益被任意攤分第一期獨享特別收益!

近年住宅項目的雜項收益持續有異常的情況。 以2015為例:

第一期 (1552單位) 的雜項收益全年有 $255,878

第二期 (1240單位) 的雜項收益全年只 $101,720

第三期 (1664單位) 的雜項收益全年只 $142,317

第四期 ( 824單位) 的雜項收益全年只 $ 90,007

根據2015年總帳資料,第一期獨佔屋苑環保回收 (Rebate of waste recycling mgt) 及商業廣告派發 (Promotion Leaflet) 收入,所以第一期的收益遠高於各期,但事實上各期都有環保回收及廣告派發,所以第一期獨享收益並不公平。另據知映灣園有出租公共地方以供電訊商安裝流動電話發射基站,但管理處從沒有交代租金收益及如何攤分。管理處亦從來沒有與業委會商討出租公共地方的安排。此外,屋苑內違例泊車罰款、鎖車費、單車停泊費、免費報紙放置……等的收益,從來沒有向業主交代,可見管理處自把自為管理屋苑的方式已習以為常。

港鐵拒絕交代屋苑明細帳項紀錄

     前委員查得2015年總帳內有一項不尋常的開支,就是以業主委員會名義用管理費購買了一部約4千元的手提電話,究竟給誰使用的呢? 管理處並無作出解釋,前委員已去信管理處高級經理戴先生追查真相。前委員查閱映灣園總帳時,也發現當中有Spreadsheet, Payroll, MSTOPTYCTMPMDBPACPMLAR等代號的開支,這些代號涉及港鐵那些部門的開支呢? 管理處沒有交代。例如由映灣園支付港鐵總部員工薪酬及支援部門的開支就是全部用代號隱藏詳細資料。所以小業主無法得知管理費是否用得其所。

    根據法例及有關港鐵拒絕給小業主查帳的法庭案例(LDBM 305/2008),法庭判決港鐵必須給業主查閱屋苑的明細帳項紀錄(包括電腦儲存的明細帳項紀錄)

港鐵物業管理與業主利益相違背      

(一)  20090329日報章報導: 港鐵管理數十個屋苑,全部第三責任保險承保於同一份總保單上,投保公司為百慕達註冊的 Fasttrack Insurance Ltd,是港鐵附屬公司,保險「墊底費」特別高,有小業主炮轟港鐵不放過任何賺盡小業主的機會。

 

() 港鐵在2009623日被法庭判決後,才把售樓前應由大業主(港鐵)支付的前期開支(Pre-Operating Expenses)$5,701,629賠償給屋苑。(案件編號LDBM 22/2009)

() 港鐵被映灣園小業主追討違反公契收取特別基金(Capital Fund)的經理人酬金,終於在20099月退回映灣園相關經理人酬金49萬元。

() 港鐵在2010年被小業主入稟後,補交2005年映灣園第二期大業主(港鐵)未售單位管理費約157萬。(案件編號LDBM 122/2010)

(港鐵在2010年被小業主入稟後,賠償映灣園公共地方部分前期管理費合共$1,136,425,還有一筆為數$29,049屬第5期的前期公共地方管理費,亦一併退回給屋苑。(案件編號LDBM 122/2010)

(港鐵作為映灣園經理人一向把各期住宅混帳,直至2013822日被法庭裁決要分期分帳之後,才把映灣園各期帳目獨立處理。(案件編號LDBM 122/2010)

() 映灣園無謂開支特多,例如2014年初在單車場開鑿地面鋪設去水管並以盆栽方式種三棵大樹,工程費超過二十萬,樹高盆矮構成危險也浪費近百個單車位,及至2015年中被地政署斥令糾正才把三棵大樹連盆移除。此外、放置在地庫多年並已棄用的多架電動拖拉車,管理處仍以合約方式保養,明顯是浪費業主的金錢。

 以上種種情況顯示港鐵過去身為大業主及經理人,以其利益立場而損害小業主的利 益,更由於屋苑開支越大港鐵酬金越多,所以經理人應接受小業主的監督以示公允。

核數報告有關管理費比率的陳述與事實不符

       映灣園共分為六期,各期收支各有不同,苑內各期的管理費攤分比率多年來都存在爭議,

       管理處從來沒有取得發展業主委員(DOC)和分期業委會的共識便把管理費收支任意攤派。

管理處在毫無諮詢之下在2014年擅自更換核數師,新任核數師在核數報告內提及:

“管理費是根據發展業主委員和分會及管理公司互相同意的比率計算。”

可見該核數師的陳述明顯與事實不符,有可能是管理處提供錯誤的資料誤導核數師。 

 

前 映 灣 園 委 員                        caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵各董事 及 離島民政事務專員dois@had.gov.hk

《映灣特訊》報導事實 保障業主的知情權

         

港鐵被小業主告上法庭-判詞節錄

LDBM 305/2008

 

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2008 年第 305宗

 

 

梁智貞 第一申請人

陳天敏 第二申請人

MTR Corporation Limited             答辯人

 

 

主審法官 :          土地審裁處法官黃一鳴

審訊日期 :          2009年4月30日

頒下判案書日期 :           2009年6月1日

 

_______________

判    案    書

_______________

 

背景

  1. 申請人為履行監察及理解該屋苑帳目的職責,翻查核數報告,因而得悉該屋苑在開邨首年的4個月內,即2002年9月1日至12月31日,出現420萬元的赤字。申請人便根據《建築物管理條例》(“該條例”)附表7第2(5)(a)段的規定於2008年10月10日、10月27日及11月13日向答辯人要求查閱該屋苑歷年的帳簿或帳項紀錄(包括資產基金)。答辯人於2008年11月19日回覆申請人及拒絕接納申請人的要求。
  2. 申請人遂於2008年12月3日入禀土地審裁處提出本案的申請。申請人在申請通知書中要求土地審裁處裁定答辯人違反該條例附表7第2(5)(a) 段及強制答辯人必須執行該條例附表7第2(5)(a)及第(b)段,准許申請人在裁決日起14天內查閱帳簿或帳項紀錄及提供申請人所要求的紀錄或文件的副本。
  3. 答辯人於2008年12月24日存檔反對通知書,否認有違反該條例附表7第2(5)段的規定,並提出曾於2008年12月22日由其代表律師去信申請人安排查閱帳簿或帳項紀錄,但申請人還未確認查閱。
  4. 其後於2009年3月9日,答辯人提供了一份類似總帳的“General Leger”(“該總帳”)給申請人,但申請人認為該總帳所提供的資料不足,未能符合該條例附表7第2(5)(a) 段的立法原意。因此,申請人仍須土地審裁處就本案作出裁決。
  5. 在審訊時,申請人確認要求答辯人提供的歷年帳項如下:-

“(1)屋苑日記帳簿(Journal);

(2)    總帳內代號提及之詳細說明;

(3)    每月收支明細帳項(包支援部門明細帳);

(4)    前期支出明細帳;

(5)    帳項要求最少提供交易日期、摘要及金額。”

  1. 答辯人則提出除該總帳外,並沒有申請人要求的其他文件,所以不能提供這些文件給申請人。
  2. 因此,本席須要就以下事項作出裁決:-

(1)    答辯人是否有違反該條例附表7第2(5)(a)及(b)段的規定;及

(2)    答辯人是否擁有申請人要求的帳項紀錄。

 

答辯人是否有違反該條例

  1. 該條例附表7第2(5)(a)及(b)段的條文如下:-

“經理人須—

(a)    准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表;及

(b)   在收取合理的複印費後,向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。”

  1. 答辯人認為所有在上述條文中須要提供給業主查閱的帳目文件已經給予申請人查閱,原因是答辯人已經將所有帳目文件(包括審計報告及資產負債表)放在該屋苑的會所,而任何業主住戶經核實身份後都可查閱該等帳目文件。答辯人亦將每月及每季的《物業管理收支一覽表》以通告形式張貼在該屋苑內顯眼的地方,讓所有業主住戶更容易參考。第一申請人亦曾於大約2008年9月的時候,親身到管理處辦公室查閱財務紀錄中提及的水電支出單據。
  2. 本席不同意答辯人這方面的論點。上述的行動並不是就着申請人於2008年10月10日、10月27日及11月13日的要求而作出的。申請人要求的有關帳簿或帳項紀錄並不是上述行動中所提供的文件。即使答辯人從前有提供過申請人要求的文件,這亦不等於申請人不可以再查閱這些文件。
  3. 事實上,答辯人在2008年11月19日的回信中,是很明顯地拒絕了申請人的要求。答辯人的解釋是答辯人以為申請人所希望查閱的是所有帳目的單據及支持文件,而根據案例,答辯人是不須要提供這些單據及支持文件的(見梁志強訴康業服務有限公司,LDBM 18&19/2002)。答辯人之所以有這方面的理解是基於其高級物業經理張樹強先生與第一申請人過往的討論。答辯人提出在2008年10月6日第一申請人曾於業委會第五次會議中要求管理處擺放所有與該屋苑相關的合約副本。此外,在2009年1月15日,第一申請人於業委會第九次會議中要求查核歷年入帳紀錄,而顧問吳克義先生表示查總帳也須同時提供有關文件核實。
  4. 本席認為答辯人的理解並不合理。申請人在提出要求的信件中,已清楚引用該條例附表7第2(5)段來要求查閱“歷年帳簿或帳項紀錄(包括資產基金)”。他們並沒有要求查閱所有帳目的單據及支持文件。答辯人不應有這方面的誤解。即使第一申請人過往於2008年10月6日曾要求管理處擺放合約副本,這與是次的要求並不相同。至於2009年1月15日的事件已是申請人提出本案申請之後的事,而且要求提供有關文件的人並不是申請人。答辯人不應將第三者的要求混為一談。如果答辯人對申請人的要求有什麼不清楚的地方,亦理應要求申請人澄清其要求,而不是馬上作出拒絕。既然答辯人可以在2009年3月9日提交該總帳給申請人,答辯人理應可以在申請人提出本案申請前將該總帳給申請人,而不應拒絕申請人的要求。
  5. 因此,本席裁定答辯人並沒有合理理據拒絕申請人的要求。答辯人的確有違反該條例附表7第2(5)段的規定。申請人在本案中作出的申請是正確的。

 

答辯人是否擁有其他帳項紀錄

  1. 雖然現時答辯人已經提供了該總帳給申請人,不過本席同意申請人的看法,答辯人不可能只得一份“General Ledger”,而沒有其他的帳項紀錄。該總帳當中有很多以代號為名的文件,例如:“Spreadsheet”及“Payroll”,而這些文件的詳情並沒有在該總帳上列明出來。任何人都不能從這些用代號為名的項目中看出這些項目是涉及那些開支。本席認為這些用代號為名的文件很有可能是這些項目的明細帳項紀錄。
  2. 根據答辯人的證人張樹強先生的證供,答辯人是用“甲骨文”電腦程式來處理該屋苑的帳目的,所以所有資料都是輸入電腦來保存的,並沒有其他文件上的帳項紀錄。答辯人認為該條例附表7第2(5)段所指的帳項紀錄只局限於文件上的紀錄,而不包括在電腦中的紀錄。所以答辯人認為已經提供了所有帳項紀錄給申請人。
  3. 本席不同意答辯人的看法。該條例附表7第2(5)段並沒有說明帳項紀錄只局限於白紙黑字的文字紀錄,而不包括電腦紀錄。以現時電腦的普及化,本席相信絕大部份的帳項紀錄都是會以電腦或其他電子媒體儲存。本席不相信該條例會將這些電子紀錄剔除於該條例的監管之外。
  4. 再者,這些電子紀錄是很容易列印出來成為文字紀錄,本席認為答辯人不可能因為這些紀錄還在電腦中,沒有列印出來,而不需提供申請人查閱。其實,答辯人用電腦來紀錄帳項,這些在電腦中的紀錄便已經是該條例附表7第2(5)段所述的帳項紀錄。申請人絕對有權查閱這些電腦帳項紀錄。
  5. 答辯人現時提供的“General Ledger”相信亦是從電腦中列印出來。本席相信該總帳所提及的其他以代號為名的紀錄亦是儲存在電腦中的一些紀錄。答辯人雖然否認還有其他紀錄,但本席不相信答辯人用的“甲骨文”電腦程式只能列印“General Ledger”,而不能列印出其他的紀錄,特別是那些有代號為名的紀錄。
  6. 申請人現時要求的帳項紀錄亦只是一般會計中應有的紀錄。答辯人在預備核數報告時亦應該會有這些資料提供給核數師。本席認為答辯人是應該擁有及可以提供這些資料給申請人的。不過,這並不等同答辯人要將原始的單據、發票、憑單或收據給申請人查閱。答辯人只須將電腦中的帳項紀錄給申請人查閱便可。
  7. 因此,本席裁定答辯人,除了該總帳外,還有其他帳項紀錄沒有給申請人查閱。答辯人即使提交了該總帳,仍然違反了該條例附表7第2(5)段的規定。

 

總結

  1. 基於上述理由,本席裁定申請人的申請得直
  2. 本席現頒令如下:-

(1)    答辯人須在裁決日起計14天內准許申請人在任何合理時間查閱申請人在本案中要求的帳簿或帳項紀錄,包括答辯人在電腦中儲存有關該屋苑的帳項紀錄;

(2)    在收取合理的複印費後,答辯人須向申請人提供其所要求的紀錄或文件的副本;

(3)    臨時訟費命令:答辯人須支付申請人本案之訟費;如果雙方未能就數額達成協議,則由法庭以區域法院基準釐定;如果雙方不在14天內就訟費提出申請,則此項臨時訟費命令作實。

 

(黃一鳴)

土地審裁處法官

 

 

第一申請人       :           親自應訊。

第二申請人       :           親自應訊。

答辯人 :           由的近律師行轉聘呂世杰大律師代表應訊。