映灣園混帳案法庭判詞摘錄

LDBM 122/2010
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2010年第122宗
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梁智貞 第一申請人
陳天敏 第二申請人

MTR Corporation Limited 答辯人
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主審法官﹕ 土地審裁處葛倩兒暫委法官
審訊日期﹕ 2013年1月28日至31日、2月1日、2月4日、2月6日、3月26日、4月10日及5月22日
判案書日期﹕ 2013年8月22日

判案書

1. 本案的兩位申請人為映灣園第8座其中一單位的註冊業主。

2. 答辯人則為映灣園主公契(“主公契”)及各分公契(“分公契”)上所指明的經理人。

無爭議背景事實
映灣園的主公契在2003年4月7日簽立,屋苑共有6期發展,各期於不同階段落成,每期項目由獨立分公契管理。

10. 第一申請人在本審訊中作供,亦傳召了會計方面的專家證人馬淑芳女士(“馬女士”)作供。答辯人方面則傳召了公司的財務經理楊嘉勳先生(“楊先生”)、物業經理畢錦聰先生(“畢先生”)及專家證人張玉林先生(“張先生”)作供。

(一) 有關屋苑的2010年公共地方預算 (即Development Management Budget)有否包括管理處職員薪酬、經理人酬金及特別基金(即Capital Fund)?

15. 本席裁斷,答辯人未有在2010年公共地方的預算案中,包括管理處職員及經理人酬金的做法,有違主公契J部第4(i)(i)條的規定。

 

(三) 根據屋苑的主公契 (即Principal DMC),答辯人是否有責任為屋苑的每一期(即each Phase)擬備個別的收支概算表及資產負債表(合稱財務報表)?

27. 本席裁斷,根據主公契J部第9條,答辯人有責任為每期及公共地方擬備獨立的財務報表,但答辯人未有依據此主公契條文的規定處理

 

(四) 如有責任的話,答辯人有否為有關屋苑的第6期及公共地方擬備個別的收支概算表及資產負債表?
28. 鑑於本席就上述第(三)項爭議點的裁斷,及答辯一方的證人畢先生也承認未有為第6期及公共地方作過財務報表。

 

(七) 根據建築物管理條例之附表7,答辯人是否有責任去擬備一份全屋苑的綜合收支概算表及資產負債表?

39. 本席裁斷,答辯人有責任為映灣園整個屋苑,擬備一份涉及整個屋苑的綜合財務報表,答辯人以往做法有違主公契條文F部第2條的規定。

 

(十八) 答辯人於2006年至2008年的第4季期間有否為發展商提供第6期車場出租車位之服務?

109. 本席認為,答辯人就第6期停車場的租務事宜,簽立租約,甚至發通知提醒租戶繳付租金或租約期滿,答辯人此舉明顯地是變相地為發展商提供了出租車位之服務。

(十九) 如有的話,答辯人有否就上述提供的服務收費?

112. 鑑於本席在上文的裁斷,答辯人確曾為MTRPA(港鐵子公司)提供了停車場的租務服務,答辯人從未就此服務,向MTRPA或大業主收取任何費用。

 

(二十一) 答辯人有否責任為公共地方就2003年至2005年擬備個別的收支概算表?
114. 鑑於本席在上文的裁斷,本席裁斷答辯人有責任為公共地方擬備個別的收支概算表。

 

(二十四)(1)答辯人是否有責任為公共地方就2003年至2009年設立獨立的帳戶?
120. 本席裁斷答辯人有責任為公共地方設立獨立帳戶,擬備個別的收支概算表及資產負債表。

 

(二十八) 答辯人把pre-operating expenses之退款撥入住宅賬是否恰當?
138. 申請人(陳天敏及梁智貞)指稱,2003年運作前的前期支出(pre-operating expenses)全由第1期的業戶支付,因當時只有第1期的業戶入伙及繳付管理費,故該前期支出與其他期數無關,答辯人應將所有前期支出撥入第1期的獨立帳戶內。

139. 答辯人指稱,在2009年時已將前期支出$5,701,629元退還,並存進一個由答辯人為整個住宅部分保管的銀行帳戶內,這是因為答辯人並未為映灣園的每一期開立獨立的銀行帳戶。要決定這筆前期支出的受惠人誰屬,答辯人認為應由業主委員會或分期業主委員會作討論。而有關的決定影響映灣園其他業主的利益,在有關業主並非本案的與訟一方,未有機會就此點作陳述的情況下,此爭議點在本案中處理並不適當。

140. 本席認同答辯人所指, 其他期數業戶,可能對這筆前期支出的分配有其立場,本席實不宜在未有給予其他業戶表述機會的情況下,作出判決。再者,申請人(陳天敏及梁智貞)為第2期的業主,他們無權為第1期業主作出要求,亦不能代表其他各期業主的立場。本席不就此爭議事項作判決。

 

(二十九) 香港鐵路有限公司是否有責任支付由入伙紙生效至分公契(即Sub-DMC)生效期間之管理支出?
142. 申請人(陳天敏及梁智貞)指稱,主公契J部第4(i)條,業主所支付的管理費是由入伙紙生效起計算,故此港鐵有責任支付,由入伙紙生效至各期分公契生效期間的管理支出。而答辯人在本訴訟前,於2009年將第1期住宅及停車場的部份前期開支合共$5,701,629元(包括管理開支、經理人酬金及利息),支付予映灣園;又在2011年7月11日,將其他期數的公共地方部份前期開支合共$1,136,425.51元(包括管理開支、經理人酬金及利息),支付予映灣園,故此答辯人在行動上已承認了責任。鑑於答辯人就此項承認責任,本席無需再作處理。

 

第一申請人﹕無律師代表。
第二申請人﹕無律師代表。
答辯人﹕由的近律師行轉聘周家明資深大律師代表。

 

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港鐵2009-2013年賠償映灣園款額約達九百萬元

映灣園港鐵賠款紀錄

 

 

 

 

 

 

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