港鐵賠償前期開支

業主梁智貞、楊斌及林悅狀告港鐵(土地審裁處案件編號 LDBM 22/2009)以屋苑管理費支付大業主(港鐵)應付的前期開支,法庭裁定前期開支應由大業主支付。

法官判詞摘錄如下:

……  it is hard to conceive that the new owners shall  pay for the expenses or indemnify the developer (as first owner) even before they themselves become owners.   …. I am of the view that the Pre-Operating Expenses shall only be born by the then owner at the time when these expenses were  so incurred instead of by the future owners.

2009

基於以上的判決 2009年映灣園獲港鐵退還前期支出 570萬

https://tcccowner.files.wordpress.com/2015/06/img_7921.jpg?w=1233&h=921

2009年3月9日港鐵律政經理應第一期業委會的要求承諾凍結4百多萬前期開支,即不會把任何退款計入任何預算案支出項目中,直至屋苑業主能在該資金應用上達成共識。

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20090104/12047336

【本報訊】港鐵公司早前遭揭發,向旗下管理的東涌海堤灣畔小業主多收共約200萬元「前期開支」後,引起其他港鐵屋苑重大迴響,紛紛追討港鐵要求回水。在 眾怒難犯下,港鐵日前終於認衰,承諾向東涌線沿線10個屋苑連本帶利退還多收款項,估計高達3,000萬元,逾2.5萬住戶約10萬人受惠。 記者:黃偉 駿

港鐵公司於上周三大除夕,向旗下負責物業管理的東涌線沿線10個屋苑的業主委員會發信,表示基於與住戶維持良好關係的原則,及不影響管理公司法律權益的前 提下,決定將過往在發出入伙紙前,向小業主所收取的管理費與經理人佣金等款項,連本帶利發還給屋苑賬戶。

總金額仍在計算中

受惠全是東涌線沿線屋苑,包括九龍站漾日居、擎天半島、君臨天下;奧運站柏景灣與維港灣;青衣站盈翠半島;東涌站海堤灣畔、藍天海岸、映灣園及東堤灣畔, 總數超過2.5萬戶,以每戶4人計算,受惠人數多達10萬。
港鐵發言人接受查詢時稱,退還金額總數仍在計算中,不肯正面回應為何突然讓步,如此大 規模向小業主回水,只重申當年收取有關費用,是因為小業主入伙前,管理公司已有很多前期工作要預先進行,「等小業主一入伙,可以住得舒舒服服。」他指不同 港鐵路線的沿線物業,前期開支各有不同安排,「係港鐵同發展商傾,好似將軍澳線小業主,唔需要有呢負擔。」
根 據本報獲得的藍天海岸、映灣園與海堤灣畔三個屋苑的核數報告,小業主承擔的前期開支總數近1,200萬元,按住戶比例推算,東涌線沿線10個屋苑過往轉嫁 在小業主身上的前期開支,總額可能多達3,000萬元。該10個屋苑的入伙年期由99年至06年不等,由於港鐵要同時計算需退還的利息,估計要兩個月後才 能完成全盤賬目。
東涌數個屋苑一眾小業主近期聯手向港鐵施壓,其中海堤灣畔的業委會上月成功收集足夠業權份數,打敗港鐵,自行委任獨立法律顧問及更換核數師,追查屋苑涉嫌遭港鐵多收的款項。

事件驚動港鐵高層

據了解,事件驚動包括行政總裁周松崗在內的港鐵高層,管理層諮詢過法律意見後,認為在小業主入伙前向小業主收費理據並不充份,加上不想讓港鐵與有關屋苑的 發展商簽訂的合作協議曝光(見另文),於是「自掏腰包」一次過退還多收的款項,連一些反對聲音不強烈的屋苑也受惠。
海堤灣畔業委會副主席林悅表 示,東涌數個由港鐵管理的屋苑,入伙以來開支一直偏高,而且管理費年年遞增數個百分比,令港鐵增收管理人佣金,以映灣園為例,每年開支竟多達1億元。他稱 港鐵今次若全數退款,單是映灣園、藍天海岸及海堤灣畔,未來三年也可以凍結管理費。

獲港鐵回水10個私人屋苑

九龍站
屋苑:擎天半島 單位數目:2,126
屋苑:漾日居 單位數目:1,299
屋苑:君臨天下 單位數目:1,122

奧運站
屋苑:柏景灣 單位數目:2,996
屋苑:維港灣 單位數目:2,464

青衣站
屋苑:盈翠半島 單位數目:3,558

東涌站
屋苑:映灣園 單位數目:5,280
屋苑:藍天海岸 單位數目:3,563
屋苑:海堤灣畔 單位數目:1,537
屋苑:東堤灣畔 單位數目:1,523

港鐵再回水小業主2400萬

2009年09月11日  蘋果日報

【本報訊】港鐵多收東涌綫10個屋苑管理費4,400萬元,今年初向小業主回水2,000萬元後,堅拒再退款,至昨日終肯讓步,宣佈退還餘下2,400萬 元給約2.5萬戶業主。港鐵稱是要維持跟小業主的良好關係,但有一直爭取回水的小業主表示,港鐵是因為早前被法庭判決多收管理費的法律理據不足,為免夜長 夢多才作出讓步。

今年初退還部份管理費

該筆連利息及經理人酬金金額約2,400萬元,是計算由屋苑獲發入伙紙至大廈公契的正式入伙日期所收取的費用。他說,公司今年初已就該10個屋苑的前期開 支回撥一筆約2,000萬元款項予有關業委會;而港鐵隨後入伙的所有屋苑,都會改為以另一方式處理該些前期開支,不會再出現類似問題。
一直要求港鐵回水的「港鐵住宅業主權益聯會」主席林悅認為,港鐵是在小業主的壓力下從善如流。由於港鐵今年初只肯退還部份管理費,本身是東涌海堤灣畔業主的他,早前便聯同該屋苑另外兩名業主,一同入稟土地審裁處,要求港鐵退還餘款。
林 悅稱,土審處今年7月中判決,直指港鐵多收管理費的法律理據不成立,法官認為港鐵要預備好屋苑迎接業主入伙為由,多收管理費是不合理。他說由於該判決直接 打擊港鐵多收管理費的法律基礎,所以港鐵在權衡後決定退款。

http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20130918/00176_020.html

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http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20090104/12047337

前期開支( pre-operating expenses)是指簽訂大廈公契前的開支。管理公司在小業主入伙前,事先需要聘用屋苑清潔、保安等人手,安排足夠配套迎接新住客。然而管理公司的錢從何來?多數是發展商墊支給管理公司,待入伙後管理公司向住客收取管理費,便還錢給發展商。
以業主身份合作

業內人士指出,大多數屋苑的發展商與管理公司都屬同一集團,可以免除墊支這個步驟。不過,在港鐵沿線的上蓋物業,港鐵是以業主身份跟不同集團的發展商合作,發展商在簽訂大廈公契前半年,便預支一筆「前期開支」款項給作為物業管理公司的港鐵。港鐵隨後在屋苑的資金中,抽取一筆費用還給發展商,是以東涌線沿線物業的核數報告中,多了一項「前期開支」。
自掏腰包息眾怒

當小業主問責時,港鐵認為收取有關費用合情合理,前期開支應由小業主自行承擔。但隨諮詢的法律意見認為理據不足,港鐵便選擇自掏腰包平息民憤。有業內人士估計,港鐵可能不想因小失大,因為拒絕退款,而要被迫將跟發展商就興建該物業項目的商業協議內容公開。

港鐵濫收管理費 勢回水沿線屋苑

香港鐵路有限公司無理收取旗下屋苑管理費的個案愈揭愈多,繼東涌十個屋 苑被揭多收管理費要退款後,有屋苑業主揭發原來其他屋苑亦有同類情況向港鐵追討,港鐵最近靜悄悄再向將軍澳最少三個屋苑「回水」約四百萬元。涉事屋苑包括 都會駅、蔚藍灣畔及君傲灣,但港鐵只將退回的管理費注入屋苑管理帳戶,並非直接向業主「回水」。受影響屋苑業主委員會委員批評港鐵拒認錯及態度傲慢,認為 應直接退錢予業主,更懷疑有更多港鐵管理的屋苑出現同類問題。

都會駅管理處向住宅業主小組委員會交代退款,但其原因(紅框示)被業主指是藉口。

都會駅管理處向住宅業主小組委員會交代退款,但其原因(紅框示)被業主指是藉口。

事件涉及三個港鐵站上蓋屋苑,上周獲港鐵退款,港鐵已通知涉事屋苑業主委員會,管理處日內亦會於大廈大堂張貼通告。都會駅獲退款高達一百五 十二萬元,蔚藍灣畔涉款一百廿四萬元,而按住戶數目估計,君傲灣退款約為一百萬元。港鐵住宅業主權益聯會主席兼蔚藍灣畔業委會顧問林悅表示,三個屋苑合共 涉及六、七千戶,港鐵今次並非向業主直接「回水」,反而未經業委會表決,私下決定將款項退入管理公司的帳戶,變相「左手交右手」,估計業主來年或可獲減免 管理費。他批評港鐵管理混亂,相信涉及的屋苑不止三個,「港鐵其他屋苑有無同類情況呢?港鐵要全面檢視,我哋希望港鐵日後再起屋時,唔好再犯同類錯誤。」

東涌十苑勝訴賠四千萬

林悅續稱早於○九年聯同東涌沿線屋苑業主入稟控告港鐵濫收入伙前期開支勝訴,迫使港鐵向東涌沿線旗下十個屋苑退款逾四千萬 元。他稱當時港鐵曾拍心口指其他屋苑並無同類情況,但經業主調查,揭發原來今次涉及的三個屋苑亦有同類情況,懷疑港鐵為免再掀訴訟,上周主動向三個屋苑退 還多收的管理費及利息。

君傲灣

  • 君傲灣

君傲灣住戶李太:「住咗呢度七年,一直冇聽聞有管理費糾紛,但港鐵每年加管理費一次,依家我每月管理費成一千五百元,都覺得幾貴同加得幾密。」

  • 君傲灣住戶李太:「住咗呢度七年,一直冇聽聞有管理費糾紛,但港鐵每年加管理費一次,依家我每月管理費成一千五百元,都覺得幾貴同加得幾密。」

蔚藍灣畔

  • 蔚藍灣畔

業主斥唔肯認錯零商討

都會駅業主委員會委員李栢棠指,早前業委會接獲港鐵來信指會退回管理費,但費用只入帳屋苑管理帳戶,他認為做法不妥,「明 明係港鐵出錯,但佢竟然以『與業戶保持良好關係』做藉口退錢,完全唔肯認錯,態度傲慢。」他又指港鐵一直拒公布事件,如何退錢亦沒有與業主商討,對有意出 售物業或前業主不公平,認為直接「回水」才算合理。

蔚藍灣畔住戶黃先生:「住咗響度八年,好贊成退錢,因為始終係屬於住戶嘅,應該直接退款畀住戶而唔應該入帳。」

  • 蔚藍灣畔住戶黃先生:「住咗響度八年,好贊成退錢,因為始終係屬於住戶嘅,應該直接退款畀住戶而唔應該入帳。」

都會駅

  • 都會駅

都會駅住戶楊先生:「港鐵一路都冇公布過件事,好贊成退錢,但除咗呢單嘢,之前管理公司都因清潔同保安嘅合約問題引起糾紛,居民都有唔少怨氣。」

  • 都會駅住戶楊先生:「港鐵一路都冇公布過件事,好贊成退錢,但除咗呢單嘢,之前管理公司都因清潔同保安嘅合約問題引起糾紛,居民都有唔少怨氣。」

港鐵回覆時承認上周向都會駅、蔚藍灣畔及君傲灣業主,退回入伙紙發出至屋苑正式入伙期間的公共地方管理支出,連同經理人酬金及利息,款項全數入於屋苑帳戶,並以書面形式通知三個屋苑業委會,但港鐵拒透露是否還有其他屋苑需要退回管理費。

記者倪敏燕

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港鐵2009-2013年賠償映灣園款額約達九百萬

映灣園港鐵賠款紀錄

前 期 開 支 餘 波 未 了

2014821DOC會議紀錄中委員伍先生查詢早前香港鐵路有限公司退回5百多萬前期開支的下落,管理處竟然說並沒有有關金額。

事實上2009法庭裁斷前期開支應由大業主(港鐵)負擔。另由於LDBM 122/2010入稟人(梁智貞及陳天敏)向法庭指出2003年的前期支出全由第1期的業主支付,故答辯人(港鐵)應將所有前期支出退款撥入第1期的獨立帳戶內。惟答辯人(港鐵)向法庭表示前期開支退款誰屬應由業主委員會作出討論,故法庭沒有為前期開支誰屬作出裁決。20141029DOC會議由第一期主席莫錦麟先生動議、一期秘書伍富邦先生和議,議決為數約570萬前期開支退還第一期的帳戶內

但最終管理處違反DOC的上述議決,擅自把應屬第一期的前期開支退款由一、二、三、四、五期住宅攤分

 

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