關於前屆映灣園業委會(DOC)

東涌映灣園
東涌映灣園

根據映灣園大廈公契全屋苑的發展項目業主委員會( Development Owners’ Committee )的成員由各期業委會派出委員組成。

前屆DOC 是指2014年5月29日之前的DOC:

主席: 陳天敏(二期)   副主席:伍富邦(一期)、楊玉宏(二期)   秘書:馮志堅(三期)

委員: 莫錦麟(一期)   陳捷江(一期)   鄭宇寧(二期)   梁智貞(三期)   左保祿(三期)      何治釗(四期)   潘震煌(四期)    俞志奮(五期)   莊彩芸(六期)

前屆DOC定期出版《映灣園業戶專訊》報導屋苑資訊及收集民意督促管理處做好物業管理工作,以下是前屆DOC其中一份專訊內容,可供參考:

《映灣園業戶專訊》(2014年3月)

(一) 堅決反對映灣園邨巴雙重收費
映灣園每年邨巴合約費由2004年403萬大幅上升至2014年1,824萬,本苑經理人港鐵於去年3月7日張貼通告通知各業主「住戶專車服務支出將不斷上調,建議引入收費模式,以資助相關支出減低屋苑財政負擔,初步訂立每單程收費約$2。此舉亦可減少濫用住戶專車的機會。
邨巴收費問題經港鐵作出問卷調查及特別業主大會作出了表決,惟本會要求港鐵在實施邨巴收費前,必須向全體居民清楚交代以下問題:

1)  2014年管理費大幅增加15%,預算已包括邨巴的全部開支1千8百多萬,若實施邨巴收費,港鐵要交代扣除邨巴收入後多出的邨巴管理費是否會退還給業主?
2)  如果實行以八達通收費,額外要增加成本開支(例如安裝扣款八達通機)是多少?
3)  去年3月邨巴招標前,港鐵為何不先與運輸署商討續牌條件,反而在標書內規限車身11米的短車方案,以致標書內邨巴數目由8輛增至10輛,違反運輸署續牌的 條件(不可增加邨巴數目),導致要浪費金錢重新招標及再開業主大會?
4)  去年6月重新招標時為何不考慮本會委員提出的「三站改良方案」以節減班次,反而在標書內擅加「C車」, 增加班次,導致有邨巴空載的情況做成標價大增及資源浪費?
5)  據知乘搭邨巴的非映灣園居民有:學生、地盤工人、商場員工、地產經紀、裝修工人、承辦商職員、鄰苑居民等,港鐵有何措施有效防止濫搭邨巴的現象?
6)  現時的邨巴走線、班次安排、巴士質素、司機表現、邨巴管理等都物非所值,港鐵有否對邨巴問題作出全面的檢討?
7)  本會建議長者及小童乘車半價計劃,港鐵須交代邨巴優惠計劃是否可行?
8)  港鐵如何改善及提升映灣園物業管理服務,維護屋苑整體價值?

我們強烈要求港鐵須落實去年3月7日通告內容邨巴收入只用於資助邨巴的開支。
邨巴雙重收費業主絕不能接受!!

(二) 投訴邨巴服務摘要
現時收到不少業主投訴邨巴服務欠佳,列舉如下:
1.邨巴殘舊
目前承辦商提供的車輛多是車身及座位殘舊、清潔欠佳及噪音廢氣嚴重等,有部分邨巴行車時更有出現身車異常震動的情況。
2.查證不嚴
邨巴司機多數沒有查證,不拍咭的也容許上車,多輛邨巴根本連八達通機也沒有裝設,非映灣園居民上車無從識別。預計附近新屋苑落成後濫搭邨巴更為嚴重。
3.邨巴超載
有部分邨巴座位不足,繁忙時段出現超載的情況,影響安全也違反交通法例,並涉及保險賠償的問題。
4.班次不當
下班繁忙時段東涌站常見A、B、C車同時到達,出現邨巴未能埋站而乘客被迫在馬路中心落車的情況,更有邨巴為追趕班次未及上客便空載回邨,資源浪費。

泊位混亂
5.司機問題
有部分邨巴司質素未如理想,例如駕駛技術欠佳,超速、衝燈,不掛司機名牌、不穿制服、邊駕駛邊講電話等。
6.班次可加可減機制失效
去年邨巴合約招標前的DOC會議上,管理處表示新合約內設有可加可減機制,故日後可再作調整。惟管理處卻稱現邨巴公司回標時訂明可加不可減的條文,令合   約的可加可減機制失效。

居民反映以上種種邨巴問題,港鐵必須履行經理人的責任對邨巴承辦商作出有效的監管,積極改善目前的邨巴服務。

(三) 映灣園客戶服務問卷調查
管理處在2013年客戶問卷調查中,擅自將評級提升兩級,例如有關調查結果只有3.62分,根據問卷所訂定的評級只屬「一般」,但管理處將評級提升至「十分滿意」。
由於上述客戶服務問卷調查是不記名、不記戶、不需核實身份的,存在一戶多填或由非居民填交問卷的漏洞,容易造假,一般不記名的問卷調查都缺乏公信力。本期專訊附有問卷調查以記名記戶的方式進行,以作不記名問卷結果的對照參考。

映灣園發展項目業主委員會 14-3-2014

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newsletter2013Dec

1反對2014加管理費18%

DOC反對管理處狂加管理費18%

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映灣園前業委會成員都是以義工身份無私付出為屋苑服務,前DOC成員陳天敏及梁智貞除了以委員身份為屋苑服務之外,更以小業主身份於2010年入稟映灣園混帳案以解決歷年糊塗混帳的問題,該案排期於2011年7月14日開審,港鐵於審訊前三天(即2011年7月11日)突然補交屋苑公共地方管理費(約115萬)並把該賠款資料作為呈堂証供,連同陳天敏及梁智貞為第二期業主向港鐵追討2005年第二期入伙後,港鐵身為大業主未有繳交未出售單位管理費(約157萬) ,兩項賠款總數為273萬,以下是DOC於2011年7月19日發出的通告。

2011年映灣園賠款DOC通告

映灣園港鐵賠款紀錄

統計港鐵在映灣園的賠款接近九百萬

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2014映灣園周年業主大會

上圖是2014年映灣園周年業主大會,由主席陳天敏、副主席伍富邦主持。

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前DOC及專責小組

2013年至2014年發展項目業主委員會及專責小組

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鍾沛林律師與委員合照

2013年鍾沛林律師與委員討論映灣園公契

照片後排    陳捷江委員  阮先生業主  伍富邦副主席  陳天敏主席   馮志堅秘書      楊玉宏委員

前排    俞志奮委員  陳麗芳委員   鍾沛林律師   梁智貞委員  何治釗委員 潘震煌委員

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映灣園發展項目業主委員會(DOC)會章  (此會章於2013年5月10日DOC會議上通過生效。)

(一) 映灣園發展項目業主委員會(簡稱「DOC」)的組成
1. 各期業主附屬委員會應依各期之附契E5(b)及E5(c)於每年初召開業主大會選舉新一屆委員並委派代表出任DOC委員。
2. DOC盡可能於每年4月前召開屋苑周年業主大會,並於大會舉行後盡快進行換屆及改選職位。
3. DOC委員如中途離職,其所屬之業主附屬委員會應盡快增補該空缺。如DOC有職位出缺應盡快進行推選或委任。
4. 按主公契G6訂明DOC職位包括: 1名主席、1名秘書及其他職位。

(二) 映灣園發展項目業主委員會的職能
1. 履行映灣園主公契G1(b)(i)賦予DOC的職能代表全屋苑之業主與管理處商討及處理與屋苑有關的事務。
2. 根據主公契G1(b)(ii)與管理處商討屋苑公共地方及設施的保養及管理事宜,並向管理處提供意見。
3. 根據主公契J4(b)審閱屋苑每年的財政預算案及向管理處提供意見。如有需要,在業主大會上依主公契J2(b)議決調整公共地方之資產重置基金撥款的金額。
4. 根據主公契I1(b)(xxvii)審批映灣園會所規則、會所會費及設施的收費標準。
5. 根據主公契K2賦予的權力,審批由經理人對大廈管理規則及裝修規則作出制訂、撤銷或修改。
6. 根據主公契F3 賦予DOC之權力召開全屋苑之業主大會。
7. 根據主公契J12(c)及J12(d) 不時議決管理費支票戶口限額。
8. 根據主公契G1(b)(iv)在管業經理辭職或終止服務後,委任替代管業經理。
9. 行使《建築物管理條例》賦予的權力,處理屋苑有關之事務。
10. 監察管理處需依據建築物管理條例之附表7提述之工作守則為映灣園採購,並且盡量引入競爭以防圍標。委員可參與開標。

(三) 映灣園發展項目業主委員會會議常規及辦事準則
1. DOC會議最少每3個月舉行一次。
2. 主席、任何2名委員或公契經理人(管理處)可訂定議程後召開DOC會議。
3. 會議通知及議程須於會議日期至少7天前發出予各委員,議程內容展示於住宅、車場及會所的佈告板以便業主可到場旁聽有關會議。
4. 會議中委員如提出臨時討論事項,經和議表決通過可進行討論。
5. DOC會議由主席主持。主席如於會議開始時間15分鐘後仍未出席,可由副主席(如有)或由出席委員選出一名委員作為該次會議的主席。
6. 根據主公契G3: DOC會議法定人數為不時組成有關委員會成員總數的一半或3名委員(以較多者為準)。
7. 會議在訂定時間30分鐘後仍未達法定人數,會議主席可酌情再延後15分鐘開會,否則便作流會。而該次會議的延會應發出另外的會議通知書。會議時間上限約3小時,若有議程未能完成可安排在下次會議討論。
8. 會議上的表決每名委員均有一票,與會委員有效票半數或以上通過。如出現同票情況,主席/會議主席除原有的一票外,另有決定性的一票。
9. 主席/會議主席可視乎情況安排旁聽人士發言的次序及時限。
10. 非會議期間,處事方式應以少數服從多數為原則,經電郵、電話或其他渠道收集委員意見後按記名方式以當時委員半數或以上同意而執行,重要表決需於下次會議上紀錄在案。
11. DOC主席及有職位之委員如在任期內未能履行其職務,DOC經討論後可隨時暫停其職務並另選委員替代其職。
12. DOC可按需要成立不同的專責小組及委任一名DOC委員為組長,授權組長召開小組會議,商討及處理專責事務,並由組長於DOC會議上匯報跟進結果。如涉及重要議題時,需提交由DOC討論及議決。小組組長負責召開及主持小組會議。小組會議人數不限,但不得少於2名委員。組長可邀請任何業主或住戶隨時加入小組。

(四) 會議紀錄
1. 會議時會進行錄音以記錄會議過程,版權屬DOC擁有。委員可向管理處免費索取複製光碟,惟只可作有關會議紀錄之用。
2. 在一般情況下,會議紀錄及摘要以中文撰寫。如有需要,管理處將擬備會議紀錄摘要的英文譯本。
3. 管理處負責撰寫會議紀錄及摘要,並於會議後14天內向各委員提交會議紀錄及摘要的初稿。各委員需於收到初稿後5天內提出修改意見。管理處需於5天內整理有關意見後呈交主席/會議主席簽署。
4. 會議紀錄及摘要須於會議後28天內展示於各期住宅、車場及會所的佈告板上,以及上載到本屋苑之網頁。業主可向管理處索取會議紀錄及摘要副本。
5. 會議紀錄須於下次會議時通過。

(五) 經理人的角色及職責
1. 在一般情況下,公契經理人或管理處代表均會自動獲邀列席DOC的會議,以加強管理處與DOC及業主的溝通。
2. 管理處須負責協助及支援DOC及專責小組的會務工作,包括但不限於:
a) 文書處理及檔案紀錄;
b) 安排會議/座談會及發出會議通知;
c) 張貼會議紀錄/摘要、通告、公函、文件(包括DOC業戶專訊);
d) 按DOC之指示印製文件(例如:問卷調查及/DOC業戶專訊)派發至各期業戶之信箱;
e) 聯絡或邀請其他機構/團體/政府部門代表(如有)出席會議。
f)管理處須按DOC的指示張貼通告及資訊文件,張貼日期最少為14天,除非得到DOC同意,否則管理處或任何人士不得擅自除去。
g) 業主會議前最少24小時至會議後7天內,須展示已委任代表的業主單位資料。
3. 管理處須按照個人資料守則處理委員的個人資料。如有需要應事前得到有關人士的同意才可披露,並只限於DOC運作上使用。

(六) 其他
1. 本會專用印章由主席及秘書分別保管及使用。主席或秘書須於離任後七天內移交DOC。
2. DOC之任何書信或通告必須以「映灣園發展項目業主委員會」的名義及蓋上本會印章發出才屬有效,秘書及管理處應備存有關文件的副本。任何委員不得擅自以DOC名義發放資訊/信件及進行任何形式的活動。
3. 未得DOC授權,委員不得以其職銜代表本會於屋苑內外進行任何活動。違者可經DOC會議表決予以譴責或暫停其職務。
4. 如在屋苑採購事務上涉及任何利益衝突,任何委員必須事前以書面或在正式會議上向DOC申報利益,委員可就該事務避席討論及投票。
5. DOC會章若有任何修訂必須在DOC會議上通過方能生效。
6. 此會章內容如有任何爭議,應以本苑公契及《建築物管理條例》的條文規定為準。

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DOC主席陳天敏先生按建築物管理條例向屋苑經理人提交對2014年預算案的意見

致映灣園管理處:
2014年收支預算草案意見

本人於2013年10月21日看到管理處在各座大堂展示給各業主的2014年的收支預算草案(該草案),現本人依法例的要求,提交有關2014年收支預算草案的意見給管理處如下:

1. 計算管理費:依映灣園主公契 J4(i) (i) 及(ii),屋苑管理費應分為公共地方的管理費及各期的管理費,所以上述兩者每管理份數的管理費,應分開計算而非合併計算。依公契,公共地方、邨巴服務及會所的收支不屬於住宅部份,所以不應將上述有關的收支預算混合在各期住宅的收支預算內。

2. 公共地方管理費:管理處並未依主公契計算每月公共地方管理費每管理份數(MU)是多少(即 $/MU/月)。

3. 員工薪酬:該草案並未有提供管理處員工薪酬攤分的明細表,以致業主無從得知管理處職員薪酬的攤分是否合理公平。另外管理處未按2013年6月14日特別業主大會的議決,把管理處員工人數調減至20人以提高效率,該草案並未按上述人數計算薪酬。

4. 港鐵總部的開支入帳屋苑:過往港鐵總部入帳屋苑的開支是包括港鐵總部的員工薪酬、寫字樓開支及雜項等,管理處在2014年預算草案中未有提供上述有關的預算開支及計算方法。

5. 主要項目開支大幅的增加沒有理據:

例如管理處在該草案中並未提供下列第二期住宅各項開支的理據:

上表內的支出第2.1 – 2.5項的增幅(Variance)普遍高於通脹率甚多,管理處對此未能提供合理的理據及有關的資料。

6. 公共地方的預算支出:
i. 員工薪酬:2013年預算的員工薪酬是 $ 213,000,只佔全屋苑員工薪酬約2%,管理處對有關的攤分數字並未有提供足夠的數據支持,例如提供每位職員的工作分配表(分配至各期住宅、停車場、會所、商場、公共地方等)。現時公共支出約佔全屋苑的總支出8%,所以公共地方員工薪酬只佔全屋苑總員工薪酬的2%是不合理。另外非駐苑員工的薪酬應以獨立項目入帳於公共地方帳戶而不應與本苑員工薪酬混合。

ii. 保安員支出:2013年公共保安員費用的預算是$634,000,依這預算計算公共地方的保安員是約3人,根據管理處提供的保安員崗位分配表,在公共地方服務的保安員人數如下:大閘口有8人、收銀有4人、控制室有6人、第一期更亭1人及管理處內接待櫃位1人,另外其他如總保安主任CSO有9人、高級保安主任有15人,都大部份時間在公共地方工作,以上粗略計算約46人,薪酬支出約$10,500,000,這個數字還未計算經理層薪酬的攤分。所以該草案是不按實際攤分計算保安費用的預算。

iii. 合約員工支出:預算草案內並沒有合約員工的工作崗位分配表,以致業主無從得知合約員工薪酬的攤分是否合理公平。。

以上的的支出項目的攤分比例,管理處應先向業委會提供足夠的資料及理據來計算攤分比例,而有關的攤分比例應由業委會(DOC) 同意才有效。

7. 會所收入:根據主公契 Sect I 1(b)(xxviii) 及Sect J7,會所的活動收入,不應撥入住宅的管理收入內,只應用作會所的管理及保養開支。另外用於會所的保安、清潔及合約員工等的支出,亦應撥歸會所的帳項內。

8. 水電費記錄:管理處未有提供各座、商場、車場、會所及公共地方的各個水、電錶之水費及電費數據以支持屋苑各部份的預算支出是否合理。

9. 主要資本性支出酬金:管理處沒有預算資本性支出的款項,以致主要資本性支出皆計算酬金,此乃與主公契的Sect H4(c)規定不符,資本性支出例如:各項的主要維修及改善工程。

10. 維修支出:維修設備各主要項目中,沒有提供屋苑各部份設備定期保養的合約價錢表如升降機、扶手電梯等,以計算屋苑各部份的開支攤分。

11. 雜項:沒有說明雜項所包含各支出項目的預算開支。

本人提出以上的問題及意見,謹請管理處盡早回應及對預算草案作出相應修改,以符合法例及公契的要求。
映灣園發展項目業主委員會主席
第二期附屬業主委員會主席

陳天敏
28/10/2013

抄送:
映灣園發展項目業主委員會及各委員
港鐵物業總監鄧智輝先生

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美滿成果1

2013年DOC委員建議把農曆新年的裝飾年桔再植,其後移種十棵朱砂桔在百慕達公園,物盡其用。

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untitled

過去多年來都以保安員人手搬動雪糕筒控制車輛出入,該位置的保安員不但日曬雨淋,並且有人身安全的隱患。

開工搵命搏

保安員需閃避突然衝前的車輛,隨時與車輛擦身而過,非常危險。

2013年DOC工程小組組長陳天敏與管理處工程部開會商討加裝閉路電視管制出入車輛並撤銷大閘危險的崗位。

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東涌市集1

東涌市集2

上圖是受歡迎的會所活動:東涌市集

2012年,DOC文康會所專責小組組長林悅先生不時舉辦會所茶敘收集住戶意見改善會所設施,例如擴充健身室、添置電腦供住戶上網、加強無線上網區的訊號、舉辦東涌市集、增加會所報刊數目、此外,由於兒童會所原設計的溜冰場面積太小,單是溜泳場用電每年約300萬元,極其昂貴,林悅先生反映參加會所茶敘的業主皆不同意開放兒童會所的溜冰場以節省資源。

會所茶敘

文康會所專責小組組長左保祿先生多次舉行住戶茶敘收集業主對會所服務的意見。

1左保祿

會所專責小組組長左保祿先生在會議上反映業主就會所設施事宜提出建議:

  1. 兒童會所前的小水池應加設圍欄以免小童在嬉戲時發生危險。
  2. 兒童會所前馬路應設斑馬線。
  3. 每月第一個星期日舉行當月生日小朋友的生日會。
  4. 兒童會所應加強宣傳增加人氣。

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1獲機管局邀 1參觀機場控制室 1參觀機場禁區

委員獲機場管理局邀請參觀機場控制塔及機場禁區,並即場監察飛機起飛時發出噪音的音量度數測試。

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1映灣園管理處

2009年管理處在委員的要求下在映灣園管理處設立投標箱,標箱雙鎖設計,委員會持有其中一個鎖的鎖匙,自此之後,屋苑招標不再在九龍灣港鐵總部開標,改在映灣園由委員見証開標,以增加招標程序的透明度。

2012保安招標

2012保安投標

Security Tender Analysis

2012年管理處應DOC要求保安合約登報公開招標,結果京衞公司以三年合約7千3百多萬中標。

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1優質大廈亞軍

2009年映灣園參加離島區優質大廈管理比賽,經過評審團評核映灣園提交的工作報告及實地視察,映灣園榮獲亞軍,管理處(高級經理畢錦聰、物業經理方櫻子)及業委會出席2010年1月舉行的頒獎禮。

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映灣園舞獅

2010年映灣園舞獅賀年三期主席雷慧青、三期秘書梁智貞為醒獅點睛。

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保安清潔專責小組何治釗先生在2012年作了一次問卷調查

結果如下:

1清潔保安2012問卷-2

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第四期在2013年提出邨巴三站改良方案建議以節省資源可惜不為管理處接納。

收件人︰ Caribbean Coast <caribbeancoast@mtrchome.com>
傳送日期︰ 2013年04月25日
主題︰ 四期業主議決邨巴重新招標方案

致管理處:

再次請考慮星期一至五三站改良方案,即 “清晨(約6:45前)及深夜(約23:00後)乘客稀疏時段以一線(約需1-3)車行3站循環線以節省資源;上班時段(約7:00-9:00)三線車分別直出東涌站以提高效率;其他時段A、B兩線(共約需4-7車)以循環線運作,即從東涌回屋苑時A車先停一號站再停二號站再去東涌,與B車先停二號站再停3號站再去東涌,以解決A、B車客量不均,及時疏導在MTR交匯處候車人仕回映灣園,和節省資源等等問題。”

何治釗
四期業委會主席
25/4/2013

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2012年中映灣園至中環及尖沙咀之專車服務停辦DOC向港鐵高層去信表達不滿

Caribbean Coast Development Owners’ Committee
映灣園發展項目業主委員會
致香港鐵路有限公司物業發展主管(Fax: 29937742)
賀偉康先生:
有關映灣園至中環及尖沙咀之專車服務停辦事宜
映灣園管理處於本月17日張貼通告,稱行駛於映灣園的CC Club會員專車服務將至2012年5月22日終止,如此突然的消息實令映灣園居民感到震驚及對有關乘客構成極大的不便。
地鐵公司(今稱港鐵)在2003年作為映灣園大業主售賣映灣園第一期住宅單位時,售樓書內夾附單張,指每日上、下班時段會有專車由映灣園來往尖沙嘴及中環作為售樓宣傳的賣點。

貴公司同時作為映灣園的公契經理人(映灣園管理處)亦配合大業主賣樓之策略,特准CC Club會員專車進入屋苑服務,事實上不少在市區上班的人士,受該專車便捷服務的吸引而購入或租用映灣園單位作為居所。
該專車服務由03年開始至今已近10年,第一期至第五期住宅陸續入伙,期間乘客及專車數目也不斷增長,上班一族有賴此服務節省不少交通時間。映灣園最遲售賣的第五期(海珀名邸)之售樓書上載有以下的字句:
國際級都會地利 貫通全方位交通網絡
點到點穿梭巴士,分秒直達東涌港鐵站、尖沙咀及中環
貴公司作為映灣園之大業主的所有映灣園住宅單位至今雖然已全部售出,但仍然需要履行售樓書的承諾,並且貴公司作為映灣園物業管理經理人,亦應有責任急居民所急,為本苑廣大居民爭取維持此項已有十年歷史的專車服務。

本會於5月29日晚上八時正,在映灣園一期會所多用途室,就CC Club停辦專車服務事件而舉行居民座談會,現請貴公司物業發展部委派代表出席親自向映灣園居民解釋有關專車服務停辨的原因及提供可行的補救措施以解決居民面對之難題,使映灣園居民能夠繼續在映灣園安居樂業、享受映灣園售樓書上所描述的優質生活。

映灣園發展項目業主委員會(DOC)
聯絡電郵: ccdocdoc@yahoo.com.hk 2012年5月24日

抄送: 映灣園管理處高級經理畢錦聰先生及物業管理總經理關仕明先生

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IMG_1860

前多屆的DOC委員為映灣園業主的權益向港鐵公司提交請願信

 

 

 

 

 

 

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