映灣園特訊 4月

《映灣特訊》https://tcccowner.wordpress.com 2017年4月

映灣園業委會(DOC)陷入癱瘓開會無期

 發展項目業主委員會(DOC)是全屋苑的業委會。DOC主席在2017412日召開會議,檢討邨巴、會所、保安、清潔的服務,但當晚多名委員缺席,引致法定人數不足而流會,浪費資源。 所以目前DOC已經癱瘓無法運作。

按照映灣園大厦公契,管理處有責任召開周年業主大會,重選各期委員,以解決當前的困局。

    DOC委員是各期的業主代表,不出席DOC會議就是不負責任,就算有不同意見應在DOC會議上表達,商討出合理可行的方案,業主便會明白委員的立場是否為屋苑整體利益著想

    若有委員表示以後不出席DOC會議便不應參選連任,以免阻礙DOC的運作。                 

屋苑收益被任意攤分第一期獨享特別收益!

近年住宅項目的雜項收益持續有異常的情況。 以2015為例:

第一期 (1552單位) 的雜項收益全年有 $255,878

第二期 (1240單位) 的雜項收益全年只 $101,720

第三期 (1664單位) 的雜項收益全年只 $142,317

第四期 ( 824單位) 的雜項收益全年只 $ 90,007

根據2015年總帳資料,第一期獨佔屋苑環保回收 (Rebate of waste recycling mgt) 及商業廣告派發 (Promotion Leaflet) 收入,所以第一期的收益遠高於各期,但事實上各期都有環保回收及廣告派發,所以第一期獨享收益並不公平。另據知映灣園有出租公共地方以供電訊商安裝流動電話發射基站,但管理處從沒有交代租金收益及如何攤分。管理處亦從來沒有與業委會商討出租公共地方的安排。此外,屋苑內違例泊車罰款、鎖車費、單車停泊費、免費報紙放置……等的收益,從來沒有向業主交代,可見管理處自把自為管理屋苑的方式已習以為常。

港鐵拒絕交代屋苑明細帳項紀錄

     前委員查得2015年總帳內有一項不尋常的開支,就是以業主委員會名義用管理費購買了一部約4千元的手提電話,究竟給誰使用的呢? 管理處並無作出解釋,前委員已去信管理處高級經理戴先生追查真相。前委員查閱映灣園總帳時,也發現當中有Spreadsheet, Payroll, MSTOPTYCTMPMDBPACPMLAR等代號的開支,這些代號涉及港鐵那些部門的開支呢? 管理處沒有交代。例如由映灣園支付港鐵總部員工薪酬及支援部門的開支就是全部用代號隱藏詳細資料。所以小業主無法得知管理費是否用得其所。

    根據法例及有關港鐵拒絕給小業主查帳的法庭案例(LDBM 305/2008),法庭判決港鐵必須給業主查閱屋苑的明細帳項紀錄(包括電腦儲存的明細帳項紀錄)

港鐵物業管理與業主利益相違背      

(一)  20090329日報章報導: 港鐵管理數十個屋苑,全部第三責任保險承保於同一份總保單上,投保公司為百慕達註冊的 Fasttrack Insurance Ltd,是港鐵附屬公司,保險「墊底費」特別高,有小業主炮轟港鐵不放過任何賺盡小業主的機會。

 

() 港鐵在2009623日被法庭判決後,才把售樓前應由大業主(港鐵)支付的前期開支(Pre-Operating Expenses)$5,701,629賠償給屋苑。(案件編號LDBM 22/2009)

() 港鐵被映灣園小業主追討違反公契收取特別基金(Capital Fund)的經理人酬金,終於在20099月退回映灣園相關經理人酬金49萬元。

() 港鐵在2010年被小業主入稟後,補交2005年映灣園第二期大業主(港鐵)未售單位管理費約157萬。(案件編號LDBM 122/2010)

(港鐵在2010年被小業主入稟後,賠償映灣園公共地方部分前期管理費合共$1,136,425,還有一筆為數$29,049屬第5期的前期公共地方管理費,亦一併退回給屋苑。(案件編號LDBM 122/2010)

(港鐵作為映灣園經理人一向把各期住宅混帳,直至2013822日被法庭裁決要分期分帳之後,才把映灣園各期帳目獨立處理。(案件編號LDBM 122/2010)

() 映灣園無謂開支特多,例如2014年初在單車場開鑿地面鋪設去水管並以盆栽方式種三棵大樹,工程費超過二十萬,樹高盆矮構成危險也浪費近百個單車位,及至2015年中被地政署斥令糾正才把三棵大樹連盆移除。此外、放置在地庫多年並已棄用的多架電動拖拉車,管理處仍以合約方式保養,明顯是浪費業主的金錢。

 以上種種情況顯示港鐵過去身為大業主及經理人,以其利益立場而損害小業主的利 益,更由於屋苑開支越大港鐵酬金越多,所以經理人應接受小業主的監督以示公允。

核數報告有關管理費比率的陳述與事實不符

       映灣園共分為六期,各期收支各有不同,苑內各期的管理費攤分比率多年來都存在爭議,

       管理處從來沒有取得發展業主委員(DOC)和分期業委會的共識便把管理費收支任意攤派。

管理處在毫無諮詢之下在2014年擅自更換核數師,新任核數師在核數報告內提及:

“管理費是根據發展業主委員和分會及管理公司互相同意的比率計算。”

可見該核數師的陳述明顯與事實不符,有可能是管理處提供錯誤的資料誤導核數師。 

 

前 映 灣 園 委 員                        caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵各董事 及 離島民政事務專員李炳威太平紳士dois@had.gov.hk

《映灣特訊》報導事實 保障業主的知情權

         更多資料請登上https://tcccowner.wordpress.com/ 詳細閱覽

廣告

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com 標誌

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

w

連結到 %s