映灣園特訊 8月 2017

《映灣特訊》https://tcccowner.wordpress.com 2017年8月

管理處任意攤派各期收益違反公契

早前映灣特訊指出2015度屋苑雜項收益被管理處任意攤分,攤分金額與單位數目不成比例:                       

                       2015年度雜項收入

第一期 1,2,3,5    (1552單位)       $255,878  (收益離奇地多於各期)

第二期 6,7,8       (1240單位)        $101,720

第三期 9,10,11,12  (1664單位)        $142,317

第四期 15,16       ( 824單位)        $90,007

 

  以上分配情況明顯不公平,第三期單位比第一期多,但雜項收入反而只及第一期的一半,不合邏輯,但核數師對上述異常情況視而不見,在核數報告內聲稱該等財務報表真實而公平,幸好映灣特訊報導事實,保障業主的知情權,上述事件被特訊揭發之後,管理處事後補鑊,在2016年重新分配各期雜項收益如下:

                        2016年度雜項收入

第一期                      $ (54,631)   (調整後變成負收入)

第二期                       $211,270

第三期                       $285,702

第四期                       $140,862

映灣園各期的管理費攤分比率多年來都存在爭議,管理處從來都不需業委會的同意便把屋苑收支任意攤分。核數師在核數報告聲稱:“管理費是根據業主委員會和管理公司互相同意的比率計算。”明顯與事實不符。

: 根據預算案有關雜項收入: 主要來源是上落貨區,工作證遺失及宣傳單張派發。

管理處帳目混亂核數師成橡皮圖章

屋苑帳目不透明,供業主查閱的帳項紀錄大部份都以代碼封存(不披露),隱瞞著不為人知的問題帳,過往已有多宗港鐵損害映灣園小業主利益的例子:

 

管理處(港鐵)為了偏幫大業主(港鐵),不惜違反公契豁免大業主(港鐵)應繳管理費的責任。陳天敏先生 (2011年至2014DOC主席)多次發現港鐵欠交映灣園大額的管理費,陳氏夫婦向港鐵提出訴訟後,港鐵賠償映灣園公共地方部分前期管理費合共$1,136,425,還有一筆為數$29,049屬第5期的前期公共地方管理費,亦在訴訟案中退回給屋苑。

 

另在LDBM 22/2009 訴訟之後,港鐵也把第一期前期開支$5,701,629賠償給映灣園,映灣園混帳案(LDBM 122/2010) 入稟後,港鐵於同年12月補交2005年映灣園第二期大業主(港鐵)未售單位管理費約157萬。

 

以上例子說明映灣園帳目雖然年年都例行審計,但核數師從來沒有指出港鐵欠交數以百萬管理費的事實。可見帳目經審計也不一定是正確的,財務報告年年審核年年通過,核數師不會指出帳目存在種種不符合大廈公契的問題,明顯由港鐵提名為映灣園審計帳目的核數師已淪為橡皮圖章。根據映灣園主公契J9.(f),業主有權在業主大會上揀選(非港鐵指定的)核數師,但管理處大權獨攬,剝削由業主揀選核數師的權利。

電訊商租用本苑公共地方的租金往何處去?

多個電訊營運商(包括: 中國移動、數碼通、CSL),向映灣園管理處租用屋苑的公共地方作為安裝移動通訊基台,電訊中繼站及天線站,每年約有40萬租金收入,但無論在預算案或財務報表以至核數報告,都沒有租金收入的顯示,究竟該些租金收入落在何方? 誰人受益? 管理處從來沒有向業主交代,黑箱作業又一例證。

DOC癱瘓小業主權益無保障應及早換屆

映灣園發展項目業主委員會(DOC),應該履行大廈公契賦予以下的職能:

  1. 代表全屋苑之業主與管理處商討屋苑公共地方及設施的保養及管理事宜。
  2. 審閱屋苑每年的財政預算案及向管理處提供意見。
  3. 審批映灣園會所組織章程會費及會所設施的收費標準。
  4. 根據主公契召開全屋苑之周年業主大會。
  5. 行使《建築物管理條例》賦予的權力,處理屋苑有關之事務。
  6. 監察管理處需依據法例提述之工作守則為映灣園採購,並且盡量引入競爭以防止圍標。委員代表業主見證開標。

  惟在部份DOC委員長期缺席DOC會議之下,DOC已癱瘓多時,所以目前DOC已經無法運作。重選換屆乃是惟一打破困局的方法。

  表示缺席DOC會議的委員不應參選連任

  DOC委員是各期的業主代表,不出席DOC會議就是不負責任,就算有不同意見應在DOC會議上表達,商討出合理可行的方案,業主便會明白委員的立場是否為屋苑整體利益著想。   

各期換屆選舉在即,若有委員表示以後不出席DOC會議便不應參選連任,以免阻礙DOC的運作,各期業主亦應出席各期的業主大會,對於存心破壞DOC運作的委員作出質詢。                             

 

前 映 灣 園 委 員 caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵各董事 及 離島民政事務專員李炳威太平紳士dois@had.gov.hk

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