映灣園特訊 2017年 9月

蜘蛛車

蜘蛛高台車因為無人識用已停用多年,但年年保養浪費金錢。

電動高球車

電池車停用

哥爾夫瑼車、電動拖拉車對屋苑不但全無用途,還要浪費金錢保養及維修。

保養廢物  詐取酬金  令人髮指

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映灣園每幢樓天台都有吊船但得物無所用,吊船保養費尤其高昂,更要有測試證書及保險才能動用,早於2011年發展項目業主委員會(DOC)陳主席已叫停為吊船進行定期保養,以節省不必要的開支。

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 屋苑內車路質量奇差,小業主長年累月負擔維修開支,管理費百上加斤。

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路面塌陷,麻包袋頂住先,破壞屋苑形象。

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如此爛路令映灣園失色

二期補地1

《映灣特訊》https://tcccowner.wordpress.com 2017年9月

發展商奉送不善設施及裝置後禍無窮

映灣園各期建築完成後發展商(港鐵)留下大量剩餘物資,包括每幢樓天台的吊船、大型高台車(蜘蛛車)、哥爾夫球車、鏟雪車和多部電動拖拉車等,對屋苑不但全無用途,還要浪費金錢保養及維修。其中吊船保養費尤其高昂,更要有測試證書及保險才能動用,早於2011年發展項目業主委員會(DOC)陳主席已叫停為吊船進行定期保養,以節省不必要的開支。

 

該十三艘棄用的吊船仍然存放在天台成為廢物,更阻礙天台防水層的維修,管理處對於該批棄船」束手無策,因而有頂層單位漏水也是無法解決。港鐵公司應把該批「棄船」立即運走。

 

至於蜘蛛高台車也因為無人識用已停用多年,電池拖拉車及哥爾夫球車,早已損壞塵封,

管理處仍不斷招標保養「廢物」,詐取酬金。前委員梁女士曾致函管理處,指出保養廢物

形同「掠水」。 參考港鐵管理屋苑(將軍澳天晉)同樣有發展商附送的蜘蛛車,最近也當廢鐵

賣走,為何映灣園管理處忠言逆耳,浪費如舊???????

 

港鐵(映灣園大業主及發展商)把清潔用途(Cleansing & Dust Suppression)的多個水龍頭設在地庫停車場,反而地面及平台無清潔用途的水龍頭,如此規劃失當連累清潔員工取水不便,

鐵每年在映灣園管理費中抽取過千萬的經理人酬金(純利),有責任為映灣園免費更正供水設施,在地面及平台安裝充足水龍頭以供洗地之用,以減輕清潔員工「遠程運水」的辛勞。

 

管理處接收不妥善的設施小業主承受惡果,例如苑內車路質量奇差、平台天橋多處漏水、四期瀑布漏水至地庫停車場等,小業主長年累月負擔維修開支,管理費百上加斤,港鐵更多酬金。

 

570萬前期開支誰屬法庭判詞公開

前委員陳氏夫婦自費入稟法庭要求前期開支歸還第一期,案件LDBM 122/2010法庭判詞:                

  1. 申請人(陳天敏及梁智貞)指稱,2003年運作前的前期支出(pre-operating expenses)全由第一期的業戶支付,因當時只有第一期的業戶入伙及繳付管理費,答辯人(港鐵)應將所有前期支出撥入第一期的獨立帳戶內
  2. 答辯人(港鐵)指稱,在2009年時已將前期支出$5,701,629元退還,並存進整個住宅的銀行帳戶內,這是因為答辯人(港鐵)並未為映灣園的每一期開立獨立的銀行帳戶要決定這筆前期支出的受惠人誰屬,答辯人(港鐵)認為應由DOC業主委員會或各期業委會作討論
  3. 雙方對這前期支出全由第一期業主支付的管理費而來,並無爭議。無論如何,本席認同答辯人(港鐵)所指, 其他期數業戶,可能對這筆前期支出的分配有其立場,本席實不宜在未有給予其他業戶表述機會的情況下,作出判決。 再者,申請人陳天敏及梁智貞並非第一期的業主,他們無權為第一期業主作出要求,亦不能代表其他各期業主的立場。
  4. 本席(葛倩兒法官)不就此爭議事項作判決,本案各自訟費。

申請人親自出庭,答辯人由的近律師行轉聘周家明資深大律師(高等法院原訟法庭特委法官)代表出庭。

       (請登上司法機構網頁閱讀詳情)           http://www.judiciary.hk/tc/legal_ref/judgments.htm

xx剛(非業主非居民)參選業委會有何居心?

     地產商人 xx剛 由2010年起活躍於映灣園業委會,管理處明知 xx剛 並非業主卻容許他在候選人簡介中聲稱自己是第一期業主,欺騙居民,其實 xx剛 參選委員的資格是由其操控的盛加公司授權的。

     盛加公司持有映灣園不同期的物業,可以授權多名非業主參選委員,曾被本特訊揭發當時並非第四期業主的 xx 成為第四期主席,當時並非第一期業主的 X 成為第一期主席,其後由於 xx長期不開會被第四期業主罷免,xx立即又成為第一期委員。

 許X 在第一期讓位給 xx後,又被安排參選第二期。xx剛 利用公司授權的方式安插自己友在不同期成為委員左右大局。

      xx剛參選第一期業委時曾承諾會循法律途徑追討前期開支回歸第一期,但上位後承諾便消失。

      去年會所合約招標,最低回標價高達$74,773,522,比當時合約貴58.5%,業主不滿新合約以35名會所職員崗位代替當時只需26名職員崗位致令標價昂貴。 7月21日業主大會,管理處安排xx剛持咪發言長達30分鐘(小業主發言只限2分鐘),xx剛發言時支持會所合約投貴標,眾多業主在xx剛冗長發言中憤怒離場導致流會。

 其後會所重新招標,最低回標價只是$62,016,889,平了千多萬元。

    xx剛近年已遷往昇薈,但仍然連任第一期委員及DOC委員,其背後的動機令人猜疑。

小心提防有人意圖在映灣園搞法團

     xx成功推動昇薈成立法團,故x在映灣園利用盛加公司授權的途徑積極安插

非業主成為委員是居心叵測。

    早於2011年3月17日第二期的會議上,當時的物業經理方櫻子表示: 「管理處為配合

 政府的要求,會主動協助映灣園成立法團。」當時第二期委員(包括主席陳天敏)

 一致反對,更警告管理處切勿在沒有民意基礎下強行召開業主大會成立法團。

    由於現行法例不完善,時有發生法團貪污的醜聞,沙田翠湖花園天價圍標案轟動全港,

 不少業主已對法團產生恐懼,映灣園前委員也不願映灣園成立法團被人操控,籲請各小業主

 提高警覺,小心提防有人在映灣園有不軌的意圖。 

港鐵違反公契有前科,業委會監察有責

港鐵物業管理違反公契早有前科,業委會應對管理處嚴密監察以保障小業主的權益,但現時

以xx剛為首的多名委員長期缺席DOC會議令DOC癱瘓。

第三期主席馮志堅先生建議管理處安排承辦商出席會議與業戶溝通以改善服務,但管理處當

作耳邊風,還趁DOC癱瘓期間黑箱作業,過去半年已沒有邀請委員見證開標,擅自開啟投

標箱違反建築物管理條例採購守則: 「投標箱須雙重上鎖放置在屋苑顯眼處,所有標書必須

在委員在場見證下同時開啟。」DOC主席王先生反對管理處黑箱作業的做法,要求所有

大標、小標都必須由委員監察開標,要有透明透度才看得見 公平、公開、公正。

     保安清潔招標在即,籲請管理處安排保安、清潔承辦商出席居民座談會與業戶溝通

前 映 灣 園 委 員                        caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵主席馬時亨先生及各董事 及 離島民政事務專員

《映灣特訊》報導事實 保障業主的知情權

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映灣園特訊 8月 2017

《映灣特訊》https://tcccowner.wordpress.com 2017年8月

管理處任意攤派各期收益違反公契

早前映灣特訊指出2015度屋苑雜項收益被管理處任意攤分,攤分金額與單位數目不成比例:                       

                       2015年度雜項收入

第一期 1,2,3,5    (1552單位)       $255,878  (收益離奇地多於各期)

第二期 6,7,8       (1240單位)        $101,720

第三期 9,10,11,12  (1664單位)        $142,317

第四期 15,16       ( 824單位)        $90,007

 

  以上分配情況明顯不公平,第三期單位比第一期多,但雜項收入反而只及第一期的一半,不合邏輯,但核數師對上述異常情況視而不見,在核數報告內聲稱該等財務報表真實而公平,幸好映灣特訊報導事實,保障業主的知情權,上述事件被特訊揭發之後,管理處事後補鑊,在2016年重新分配各期雜項收益如下:

                        2016年度雜項收入

第一期                      $ (54,631)   (調整後變成負收入)

第二期                       $211,270

第三期                       $285,702

第四期                       $140,862

映灣園各期的管理費攤分比率多年來都存在爭議,管理處從來都不需業委會的同意便把屋苑收支任意攤分。核數師在核數報告聲稱:“管理費是根據業主委員會和管理公司互相同意的比率計算。”明顯與事實不符。

: 根據預算案有關雜項收入: 主要來源是上落貨區,工作證遺失及宣傳單張派發。

管理處帳目混亂核數師成橡皮圖章

屋苑帳目不透明,供業主查閱的帳項紀錄大部份都以代碼封存(不披露),隱瞞著不為人知的問題帳,過往已有多宗港鐵損害映灣園小業主利益的例子:

 

管理處(港鐵)為了偏幫大業主(港鐵),不惜違反公契豁免大業主(港鐵)應繳管理費的責任。陳天敏先生 (2011年至2014DOC主席)多次發現港鐵欠交映灣園大額的管理費,陳氏夫婦向港鐵提出訴訟後,港鐵賠償映灣園公共地方部分前期管理費合共$1,136,425,還有一筆為數$29,049屬第5期的前期公共地方管理費,亦在訴訟案中退回給屋苑。

 

另在LDBM 22/2009 訴訟之後,港鐵也把第一期前期開支$5,701,629賠償給映灣園,映灣園混帳案(LDBM 122/2010) 入稟後,港鐵於同年12月補交2005年映灣園第二期大業主(港鐵)未售單位管理費約157萬。

 

以上例子說明映灣園帳目雖然年年都例行審計,但核數師從來沒有指出港鐵欠交數以百萬管理費的事實。可見帳目經審計也不一定是正確的,財務報告年年審核年年通過,核數師不會指出帳目存在種種不符合大廈公契的問題,明顯由港鐵提名為映灣園審計帳目的核數師已淪為橡皮圖章。根據映灣園主公契J9.(f),業主有權在業主大會上揀選(非港鐵指定的)核數師,但管理處大權獨攬,剝削由業主揀選核數師的權利。

電訊商租用本苑公共地方的租金往何處去?

多個電訊營運商(包括: 中國移動、數碼通、CSL),向映灣園管理處租用屋苑的公共地方作為安裝移動通訊基台,電訊中繼站及天線站,每年約有40萬租金收入,但無論在預算案或財務報表以至核數報告,都沒有租金收入的顯示,究竟該些租金收入落在何方? 誰人受益? 管理處從來沒有向業主交代,黑箱作業又一例證。

DOC癱瘓小業主權益無保障應及早換屆

映灣園發展項目業主委員會(DOC),應該履行大廈公契賦予以下的職能:

  1. 代表全屋苑之業主與管理處商討屋苑公共地方及設施的保養及管理事宜。
  2. 審閱屋苑每年的財政預算案及向管理處提供意見。
  3. 審批映灣園會所組織章程會費及會所設施的收費標準。
  4. 根據主公契召開全屋苑之周年業主大會。
  5. 行使《建築物管理條例》賦予的權力,處理屋苑有關之事務。
  6. 監察管理處需依據法例提述之工作守則為映灣園採購,並且盡量引入競爭以防止圍標。委員代表業主見證開標。

  惟在部份DOC委員長期缺席DOC會議之下,DOC已癱瘓多時,第一期委員xx剛聲稱包括其本人在內的6DOC委員(王、陸、屈、林、顏、俞)將會缺席任何DOC會議,所以目前DOC已經無法運作。重選換屆乃是惟一打破困局的方法。

  表示缺席DOC會議的委員不應參選連任

  DOC委員是各期的業主代表,不出席DOC會議就是不負責任,就算有不同意見應在DOC會議上表達,商討出合理可行的方案,業主便會明白委員的立場是否為屋苑整體利益著想。   

各期換屆選舉在即,若有委員表示以後不出席DOC會議便不應參選連任,以免阻礙DOC的運作,各期業主亦應出席各期的業主大會,對於存心破壞DOC運作的委員作出質詢。                             

 

前 映 灣 園 委 員 caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵各董事 及 離島民政事務專員李炳威太平紳士dois@had.gov.hk

映灣園6月特訊

《映灣特訊》https://tcccowner.wordpress.com 2017年6月

業委會癱瘓管理處無王管亂使業主錢

 發展項目業主委員會(DOC)由於部份委員不合作,故意缺席DOC會議使DOC陷於癱瘓。管理處不但不舉行業主座談會或以問卷方式收集廣大業主對邨巴、會所、保安、清潔、工程項目等的意見,也遲遲不舉行周年業主大會重選各期業委會。管理處大權獨攬,小業主血汗管理費成為管理處揮霍的本錢,港鐵在本苑每年坐收過千萬元的經理人酬金。   

涉嫌假招標瞞天過海不依採購守則

法例規定管業經理人採購項目超過20萬必須符合建築物管理條例供應品、貨品或服務第20A(1)條指明的工作守則所指明的標準及準則。惟現時管理處的做法涉嫌與守則不符:

 

採購守則要求 映灣園一般的採購情況
須以公開、公平的方式進行招標 *內定邀請投標名單,以排除外來承辦商加入競爭
招標書須清楚說明截標日期及時間 截標時間及投標箱地點都沒有公開
投標箱必須牢固地放置在建築物的顯眼處 投標地點有時在映灣園有時在九龍灣(港鐵總部)
招標書(invitation to tender)的副本須張貼 只張貼合約說明(Specification),沒有張貼招標書
若回標太少由委員會通過決議是否接受 就算獨家回標(例如:升降機、BMS)業主被迫接受
所有標書由委員在場見證開標 聯苑招標剝奪委員見證開標的權利

   *: 舉例在2003年至2009年期間,東涌港鐵屋苑(東堤、海堤、藍天、映灣園) 保安統一;

    清潔勞氏;工程領駿;消防衛保全部包攬,第三保險由港鐵子公司(Fasttrack Insurance Ltd)

    全部承保,可見圍標情況的嚴重。

有鑑於過往招標有不完善的地方,以致未能見到有公開、公平的採購程序。為杜絕黑箱作業的弊端,DOC前主席陳天敏先生在2011926DOC會議上對本苑採購程序提出討論並提案: 聯苑採購必事先獲得DOC同意。” 此項提案獲得一致通過。

惟在現屆DOC處於癱瘓的狀態下,已無法保障業主的權益,任由管理處無法無天。

保養荒廢拖拉車及高台車 涉嫌欺詐

本苑地理環境根本不適合使用原有笨重的蜘蛛高台車運作,更可能因該蜘蛛車無人識用而停用多年,屋苑高空工作只租用高台車或租用鋁架工作台進行,但管理處仍招標保養維修已荒廢的高台車浪費金錢。此外,映灣園地庫長期存放已破爛不堪的電池拖拉車及哥爾夫球車,塵封多年未見維修保養,卻原來長期有峰源公司承辦合約保養維修,管理處多年來不斷招標保養廢物的做法涉嫌欺詐。前委員梁女士已去信港鐵物業總經理崔展宏先生作出查詢,但崔總對於保養「廢物」亂使業主錢的情況拒絕回應 其實梁女士早在2013年已致函映灣園管理處,指出電動車及高台車的合約形同虛設,更要求承辦商回水,惟管理處置若罔聞,浪費如舊。究竟違反合約的「峰源」公司為何能夠屢次中標,玄機就在招標的巧妙安排如下:

  • 為使委員無法見證開標以隠瞞涉嫌圍標,特意安排與鄰苑藍天海岸聯合招標。
  • 為使模糊保養維修詳情,特意安排合約說明內不列維修保養車輛的型號及數量。
  • 為使非內定名單的承辦商無法參與投標,特意在張貼資料中遺漏現場視察日期、截標時間及投標箱地點的重要資料。
  • 為使屋苑合約可用於地鐵站,高台車保養維修地點竟然是 “ Tung Chung Station”

 () 為使保護圍標承辦商方便多次圍標,從來不張貼邀請投標名單及開標結果,最近通告只提及由「峰源」承辦新合約(三年總合約價為$348,480),業主無法得知全部真相。

  屋苑管理不善 應向港鐵追究責任

  港鐵公司是映灣園的大業主也是發展商,更是公契經理人,簡而言之管理處就是港鐵,港鐵在映灣園多重身份存在極大的利益衝突,以下的例子可見管理處(港鐵)沒有向發展商(港鐵)追究本苑入伙前已存在的問題,小業主被迫承受港鐵不盡責任的惡果。

建築道路質量奇差 車路成為爛攤子

      映灣園二至四期車路經常損壞,與第一期車路相比,可見較新建築的車路質量反而更差,由此可知管理處聲稱二至四期車路損壞是自然損耗並非事實,而是建築期間的偷工減料。前委員梁女士曾經踢爆以廣場磚代替車路磚的情況,故發展商(港鐵)應免費為映灣園重鋪車路。

供水設施規劃不當 做成清洗地面的困難

     港鐵作為發展商須妥善規劃園內供水設施,但現時所見地面只設有淋花專用的水龍頭,而清洗用途(Cleansing )的水龍頭只設在地庫垃圾房及停車場,明顯是設計的失誤,還有可能是管理處(港鐵)向水務局申請供水時錯誤申報,導致實際用水不符合申請用途,因而違反水務條例構成刑事罪行,公契規定經理人管理屋苑不能違反香港法例,所以發展商(港鐵)有責任為映灣園免費補回充足清潔用途的水龍頭,免除清潔員工「遠程運水的辛勞。

第四期瀑布長期停開 隱瞞停車場天花滲水

映灣園第四期原設計有瀑布流水,惟在第四期入伙時曾試開瀑布發覺地庫停車場的相應位置滲水,管理處(港鐵)不但沒有向發展商(港鐵)追究滲水的責任,也不對滲水位置進行維修,反而多年來停開第四期的瀑布,大業主(港鐵)把受漏水影響的車位賣給小業主而不披露漏水問題,實在有違道德。第四期瀑布長年乾水對樓價有不利的影響。

平台走廊長期漏水 雨天平台水桶滿佈

 貫通整個映灣園的平台天橋的天花自第一期入伙以來都有漏水,所以此漏水的情況並非自然損耗,明顯是建築期的施工不善做成的缺陷,發展商(港鐵)有不可推卸的責任,但管理處(港鐵)在下雨天只是臨時擺放水桶接水,沒有解決根本的問題。

二期特大泳池注水設施的缺陷

第二期特大泳池原本設計了兩個水錶可以同時注水,但發展商只安裝了一個泳池補水用的水錶,故曾發生淋花水注泳池及洗手間水注泳池的荒謬事件,報章也有報導,經理人(港鐵)因而被刑事檢控,其後經理人向水務局指出映灣園會所工作已外判帝豪會全權負責,逃避了法律責任。

                            前 映 灣 園 委 員 caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵各董事 及 離島民政事務專員李炳威太平紳士dois@had.gov.hk

映灣園特訊 4月

《映灣特訊》https://tcccowner.wordpress.com 2017年4月

映灣園業委會(DOC)陷入癱瘓開會無期

 發展項目業主委員會(DOC)是全屋苑的業委會。DOC主席在2017412日召開會議,檢討邨巴、會所、保安、清潔的服務,但當晚第一期3名委員(陸、熊、王)、第二期2名委員(林、顏)及第五期1名委員()缺席,引致法定人數不足而流會,浪費資源。事後第一期委員XX剛聲稱上述6名委員將會缺席任何DOC會議。 所以目前DOC已經癱瘓無法運作。

按照映灣園大厦公契,管理處有責任召開周年業主大會,重選各期委員,以解決當前的困局。

    DOC委員是各期的業主代表,不出席DOC會議就是不負責任,就算有不同意見應在DOC會議上表達,商討出合理可行的方案,業主便會明白委員的立場是否為屋苑整體利益著想

    若有委員表示以後不出席DOC會議便不應參選連任,以免阻礙DOC的運作。                 

屋苑收益被任意攤分第一期獨享特別收益!

近年住宅項目的雜項收益持續有異常的情況。 以2015為例:

第一期 (1552單位) 的雜項收益全年有 $255,878

第二期 (1240單位) 的雜項收益全年只 $101,720

第三期 (1664單位) 的雜項收益全年只 $142,317

第四期 ( 824單位) 的雜項收益全年只 $ 90,007

根據2015年總帳資料,第一期獨佔屋苑環保回收 (Rebate of waste recycling mgt) 及商業廣告派發 (Promotion Leaflet) 收入,所以第一期的收益遠高於各期,但事實上各期都有環保回收及廣告派發,所以第一期獨享收益並不公平。另據知映灣園有出租公共地方以供電訊商安裝流動電話發射基站,但管理處從沒有交代租金收益及如何攤分。管理處亦從來沒有與業委會商討出租公共地方的安排。此外,屋苑內違例泊車罰款、鎖車費、單車停泊費、免費報紙放置……等的收益,從來沒有向業主交代,可見管理處自把自為管理屋苑的方式已習以為常。

港鐵拒絕交代屋苑明細帳項紀錄

     前委員查得2015年總帳內有一項不尋常的開支,就是以業主委員會名義用管理費購買了一部約4千元的手提電話,究竟給誰使用的呢? 管理處並無作出解釋,前委員已去信管理處高級經理戴先生追查真相。前委員查閱映灣園總帳時,也發現當中有Spreadsheet, Payroll, MSTOPTYCTMPMDBPACPMLAR等代號的開支,這些代號涉及港鐵那些部門的開支呢? 管理處沒有交代。例如由映灣園支付港鐵總部員工薪酬及支援部門的開支就是全部用代號隱藏詳細資料。所以小業主無法得知管理費是否用得其所。

    根據法例及有關港鐵拒絕給小業主查帳的法庭案例(LDBM 305/2008),法庭判決港鐵必須給業主查閱屋苑的明細帳項紀錄(包括電腦儲存的明細帳項紀錄)

港鐵物業管理與業主利益相違背      

(一)  20090329日報章報導: 港鐵管理數十個屋苑,全部第三責任保險承保於同一份總保單上,投保公司為百慕達註冊的 Fasttrack Insurance Ltd,是港鐵附屬公司,保險「墊底費」特別高,有小業主炮轟港鐵不放過任何賺盡小業主的機會。

 

() 港鐵在2009623日被法庭判決後,才把售樓前應由大業主(港鐵)支付的前期開支(Pre-Operating Expenses)$5,701,629賠償給屋苑。(案件編號LDBM 22/2009)

() 港鐵被映灣園小業主追討違反公契收取特別基金(Capital Fund)的經理人酬金,終於在20099月退回映灣園相關經理人酬金49萬元。

() 港鐵在2010年被小業主入稟後,補交2005年映灣園第二期大業主(港鐵)未售單位管理費約157萬。(案件編號LDBM 122/2010)

(港鐵在2010年被小業主入稟後,賠償映灣園公共地方部分前期管理費合共$1,136,425,還有一筆為數$29,049屬第5期的前期公共地方管理費,亦一併退回給屋苑。(案件編號LDBM 122/2010)

(港鐵作為映灣園經理人一向把各期住宅混帳,直至2013822日被法庭裁決要分期分帳之後,才把映灣園各期帳目獨立處理。(案件編號LDBM 122/2010)

() 映灣園無謂開支特多,例如2014年初在單車場開鑿地面鋪設去水管並以盆栽方式種三棵大樹,工程費超過二十萬,樹高盆矮構成危險也浪費近百個單車位,及至2015年中被地政署斥令糾正才把三棵大樹連盆移除。此外、放置在地庫多年並已棄用的多架電動拖拉車,管理處仍以合約方式保養,明顯是浪費業主的金錢。

 以上種種情況顯示港鐵過去身為大業主及經理人,以其利益立場而損害小業主的利 益,更由於屋苑開支越大港鐵酬金越多,所以經理人應接受小業主的監督以示公允。

核數報告有關管理費比率的陳述與事實不符

       映灣園共分為六期,各期收支各有不同,苑內各期的管理費攤分比率多年來都存在爭議,

       管理處從來沒有取得發展業主委員(DOC)和分期業委會的共識便把管理費收支任意攤派。

管理處在毫無諮詢之下在2014年擅自更換核數師,新任核數師在核數報告內提及:

“管理費是根據發展業主委員和分會及管理公司互相同意的比率計算。”

可見該核數師的陳述明顯與事實不符,有可能是管理處提供錯誤的資料誤導核數師。 

 

前 映 灣 園 委 員                        caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵各董事 及 離島民政事務專員李炳威太平紳士dois@had.gov.hk

《映灣特訊》報導事實 保障業主的知情權

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港鐵被小業主告上法庭-判詞節錄

LDBM 305/2008

 

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2008 年第 305宗

 

 

梁智貞 第一申請人

陳天敏 第二申請人

MTR Corporation Limited             答辯人

 

 

主審法官 :          土地審裁處法官黃一鳴

審訊日期 :          2009年4月30日

頒下判案書日期 :           2009年6月1日

 

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判    案    書

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背景

  1. 申請人為履行監察及理解該屋苑帳目的職責,翻查核數報告,因而得悉該屋苑在開邨首年的4個月內,即2002年9月1日至12月31日,出現420萬元的赤字。申請人便根據《建築物管理條例》(“該條例”)附表7第2(5)(a)段的規定於2008年10月10日、10月27日及11月13日向答辯人要求查閱該屋苑歷年的帳簿或帳項紀錄(包括資產基金)。答辯人於2008年11月19日回覆申請人及拒絕接納申請人的要求。
  2. 申請人遂於2008年12月3日入禀土地審裁處提出本案的申請。申請人在申請通知書中要求土地審裁處裁定答辯人違反該條例附表7第2(5)(a) 段及強制答辯人必須執行該條例附表7第2(5)(a)及第(b)段,准許申請人在裁決日起14天內查閱帳簿或帳項紀錄及提供申請人所要求的紀錄或文件的副本。
  3. 答辯人於2008年12月24日存檔反對通知書,否認有違反該條例附表7第2(5)段的規定,並提出曾於2008年12月22日由其代表律師去信申請人安排查閱帳簿或帳項紀錄,但申請人還未確認查閱。
  4. 其後於2009年3月9日,答辯人提供了一份類似總帳的“General Leger”(“該總帳”)給申請人,但申請人認為該總帳所提供的資料不足,未能符合該條例附表7第2(5)(a) 段的立法原意。因此,申請人仍須土地審裁處就本案作出裁決。
  5. 在審訊時,申請人確認要求答辯人提供的歷年帳項如下:-

“(1)屋苑日記帳簿(Journal);

(2)    總帳內代號提及之詳細說明;

(3)    每月收支明細帳項(包支援部門明細帳);

(4)    前期支出明細帳;

(5)    帳項要求最少提供交易日期、摘要及金額。”

  1. 答辯人則提出除該總帳外,並沒有申請人要求的其他文件,所以不能提供這些文件給申請人。
  2. 因此,本席須要就以下事項作出裁決:-

(1)    答辯人是否有違反該條例附表7第2(5)(a)及(b)段的規定;及

(2)    答辯人是否擁有申請人要求的帳項紀錄。

 

答辯人是否有違反該條例

  1. 該條例附表7第2(5)(a)及(b)段的條文如下:-

“經理人須—

(a)    准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表;及

(b)   在收取合理的複印費後,向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。”

  1. 答辯人認為所有在上述條文中須要提供給業主查閱的帳目文件已經給予申請人查閱,原因是答辯人已經將所有帳目文件(包括審計報告及資產負債表)放在該屋苑的會所,而任何業主住戶經核實身份後都可查閱該等帳目文件。答辯人亦將每月及每季的《物業管理收支一覽表》以通告形式張貼在該屋苑內顯眼的地方,讓所有業主住戶更容易參考。第一申請人亦曾於大約2008年9月的時候,親身到管理處辦公室查閱財務紀錄中提及的水電支出單據。
  2. 本席不同意答辯人這方面的論點。上述的行動並不是就着申請人於2008年10月10日、10月27日及11月13日的要求而作出的。申請人要求的有關帳簿或帳項紀錄並不是上述行動中所提供的文件。即使答辯人從前有提供過申請人要求的文件,這亦不等於申請人不可以再查閱這些文件。
  3. 事實上,答辯人在2008年11月19日的回信中,是很明顯地拒絕了申請人的要求。答辯人的解釋是答辯人以為申請人所希望查閱的是所有帳目的單據及支持文件,而根據案例,答辯人是不須要提供這些單據及支持文件的(見梁志強訴康業服務有限公司,LDBM 18&19/2002)。答辯人之所以有這方面的理解是基於其高級物業經理張樹強先生與第一申請人過往的討論。答辯人提出在2008年10月6日第一申請人曾於業委會第五次會議中要求管理處擺放所有與該屋苑相關的合約副本。此外,在2009年1月15日,第一申請人於業委會第九次會議中要求查核歷年入帳紀錄,而顧問吳克義先生表示查總帳也須同時提供有關文件核實。
  4. 本席認為答辯人的理解並不合理。申請人在提出要求的信件中,已清楚引用該條例附表7第2(5)段來要求查閱“歷年帳簿或帳項紀錄(包括資產基金)”。他們並沒有要求查閱所有帳目的單據及支持文件。答辯人不應有這方面的誤解。即使第一申請人過往於2008年10月6日曾要求管理處擺放合約副本,這與是次的要求並不相同。至於2009年1月15日的事件已是申請人提出本案申請之後的事,而且要求提供有關文件的人並不是申請人。答辯人不應將第三者的要求混為一談。如果答辯人對申請人的要求有什麼不清楚的地方,亦理應要求申請人澄清其要求,而不是馬上作出拒絕。既然答辯人可以在2009年3月9日提交該總帳給申請人,答辯人理應可以在申請人提出本案申請前將該總帳給申請人,而不應拒絕申請人的要求。
  5. 因此,本席裁定答辯人並沒有合理理據拒絕申請人的要求。答辯人的確有違反該條例附表7第2(5)段的規定。申請人在本案中作出的申請是正確的。

 

答辯人是否擁有其他帳項紀錄

  1. 雖然現時答辯人已經提供了該總帳給申請人,不過本席同意申請人的看法,答辯人不可能只得一份“General Ledger”,而沒有其他的帳項紀錄。該總帳當中有很多以代號為名的文件,例如:“Spreadsheet”及“Payroll”,而這些文件的詳情並沒有在該總帳上列明出來。任何人都不能從這些用代號為名的項目中看出這些項目是涉及那些開支。本席認為這些用代號為名的文件很有可能是這些項目的明細帳項紀錄。
  2. 根據答辯人的證人張樹強先生的證供,答辯人是用“甲骨文”電腦程式來處理該屋苑的帳目的,所以所有資料都是輸入電腦來保存的,並沒有其他文件上的帳項紀錄。答辯人認為該條例附表7第2(5)段所指的帳項紀錄只局限於文件上的紀錄,而不包括在電腦中的紀錄。所以答辯人認為已經提供了所有帳項紀錄給申請人。
  3. 本席不同意答辯人的看法。該條例附表7第2(5)段並沒有說明帳項紀錄只局限於白紙黑字的文字紀錄,而不包括電腦紀錄。以現時電腦的普及化,本席相信絕大部份的帳項紀錄都是會以電腦或其他電子媒體儲存。本席不相信該條例會將這些電子紀錄剔除於該條例的監管之外。
  4. 再者,這些電子紀錄是很容易列印出來成為文字紀錄,本席認為答辯人不可能因為這些紀錄還在電腦中,沒有列印出來,而不需提供申請人查閱。其實,答辯人用電腦來紀錄帳項,這些在電腦中的紀錄便已經是該條例附表7第2(5)段所述的帳項紀錄。申請人絕對有權查閱這些電腦帳項紀錄。
  5. 答辯人現時提供的“General Ledger”相信亦是從電腦中列印出來。本席相信該總帳所提及的其他以代號為名的紀錄亦是儲存在電腦中的一些紀錄。答辯人雖然否認還有其他紀錄,但本席不相信答辯人用的“甲骨文”電腦程式只能列印“General Ledger”,而不能列印出其他的紀錄,特別是那些有代號為名的紀錄。
  6. 申請人現時要求的帳項紀錄亦只是一般會計中應有的紀錄。答辯人在預備核數報告時亦應該會有這些資料提供給核數師。本席認為答辯人是應該擁有及可以提供這些資料給申請人的。不過,這並不等同答辯人要將原始的單據、發票、憑單或收據給申請人查閱。答辯人只須將電腦中的帳項紀錄給申請人查閱便可。
  7. 因此,本席裁定答辯人,除了該總帳外,還有其他帳項紀錄沒有給申請人查閱。答辯人即使提交了該總帳,仍然違反了該條例附表7第2(5)段的規定。

 

總結

  1. 基於上述理由,本席裁定申請人的申請得直
  2. 本席現頒令如下:-

(1)    答辯人須在裁決日起計14天內准許申請人在任何合理時間查閱申請人在本案中要求的帳簿或帳項紀錄,包括答辯人在電腦中儲存有關該屋苑的帳項紀錄;

(2)    在收取合理的複印費後,答辯人須向申請人提供其所要求的紀錄或文件的副本;

(3)    臨時訟費命令:答辯人須支付申請人本案之訟費;如果雙方未能就數額達成協議,則由法庭以區域法院基準釐定;如果雙方不在14天內就訟費提出申請,則此項臨時訟費命令作實。

 

(黃一鳴)

土地審裁處法官

 

 

第一申請人       :           親自應訊。

第二申請人       :           親自應訊。

答辯人 :           由的近律師行轉聘呂世杰大律師代表應訊。

港鐵賺到盡子公司承保沿線30屋苑保費照殺

2009年03月29日 蘋果日報

沿線30屋苑 子公司承第三保
保費照殺 港鐵賺到盡

【本報訊】遭小業主力數不是的港鐵公司,再被踢爆鐵路沿線30個屋苑,全部幫襯旗下公司購買第三者保險。港鐵承認現時管理的住宅、商場與辦公室大樓,均是向子公司買第三保,但拒絕透露事前有否公開招標。有小業主炮轟港鐵有嚴重利益衝突,不放過任何賺盡小業主的機會。
記者:黃偉駿

小業主林悅表示,現時港鐵旗下管理的物業,包括30個港鐵沿線屋苑,全部承保於同一份總保單上,投保公司為百慕達註冊的 Fasttrack Insurance Ltd。翻查年報,該公司是港鐵附屬公司之一,由港鐵全資擁有,負責保險包銷業務。他指一般管理公司為屋苑買保險時,除非本港市面沒有提供,才會光顧非本港註冊公司。

小業主稱搵笨

他批評港鐵所購買的第三保搵笨,「墊底費」特別高,每次有人向屋苑索償,業主最少要承擔10萬元,但另一間保險公司提供的相同保額第三保,業主承擔墊底費只需5,000元;港鐵保費每年要3.8萬元,另一間保險公司要4.2萬元,「人哋保費係貴少少,但小業主承擔嘅風險低好多」。
他又表示,港鐵為各屋苑購買的綜合保險,全屬同一張保單,質疑港鐵將豪宅與中價屋苑的保險一同購買,對一些中價屋苑小業主不公平。
有保險業內人士認為,港鐵購買的綜合保險以重置價值計算,不是尋常做法,「通常保額係物業嘅買入價,但用重置價值,就係計市價,小業主隨時蝕大本」。

2017年 1月映灣園特訊

港鐵屋苑勞氏清潔天價泥頭費掠水醜聞

港鐵管理屋苑日出康城爆出濫收天價泥頭費醜聞,涉事的勞氏清潔公司憑泥頭費已賺取423萬元,管理公司港鐵亦額外賺34萬經理人酬金,業主被迫埋單。勞氏每處理一個5公噸容量的環保斗泥頭,收費4,900元。業委會翻查單據,發現泥頭車並未在屋苑登記車輛出入紀錄,懷疑勞氏單據不實。業委會又發現勞氏清潔工人將家居垃圾、紙皮倒入環保斗充作泥頭。記者向勞氏及港鐵查詢,勞氏拒絕回應,港鐵亦拒絕透露泥頭費資料。日出康城高級經理

畢錦聰責無旁貸,把駐苑物業經理即時調走更惹人猜疑。以下報章亦有報導:                      http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20161215/56048356

映灣園勞氏高價中標有內情!要追究責任!

映灣園2015年初清潔招標(三年合約),最低回標的三間分別是誠信:$4321萬、羅氏:$4359萬及勞氏:4565萬,當時的高級經理畢錦聰(後來勞氏高價中標後迅速調職日出康城)發給業主的回標分析蓄意只針對清潔工的薪金開支,對泥頭費及其他費用隻字不提,誤導業主以為合約全包 

當時的DOC主席()及副主席()對管理處欺瞞業主的做法包庇縱容。20153月舉行業主大會選標前,以畢錦聰為主導的管理處以洗樓方式收取大量授權票給欽點的委員,致使包括陸、熊在內的委員持有大量授權票可以配合管理處操控選標結果,前委員梁女土監察點票,發現在場業主多選最低標(誠信及羅氏),但散票不敵業委手持的大票,最終投了貴標勞氏。

 (:凡持有大票的委員都簽收授權紀錄表,所以誰個委員投貴標有紀錄為證。)

  勞氏高價中標後,除了收取清潔合約費之外,每月還另收大額泥頭費及高空平台清潔費,

前委員查帳得悉僅第一期每月泥頭費約是2.5萬,全屋苑計泥頭費每月應達10萬元(相等於每月20車泥頭)。但映灣園已入伙多年,其實只有家居垃圾而沒有建築廢料或泥頭需處理,況且泥頭車絕少在屋苑出入。前委員多次巡查位於地庫處理垃圾的情況,發現被棄置的家居雜物及電器已分類處理並有回收的價值,可是相關廢物回收的收入管理處從不交代,疑存在私受利益的情況。

另發現環保斗內並非裝載泥頭而只是垃圾和雜物,垃圾充泥頭與日出康城的手法相同。據知映灣園住戶裝修必先向管理處交按金,裝修後必須自行運走泥頭才可以取回按金,質疑管理處用管理費支付勞氏的泥頭費不明不白,在20161222日第二期會議上主席王國強已要求物業經理陳偉城作出解釋,惟至今沒有任何的回覆。

會所重新招標早已回標業主蒙在鼓裡

過往管理處對於採購招標都是透明度不足,小業主的知情權備受剝奪,雖然委員可以代表業主見證開標,但委員被迫簽署保密協議,即使看到有不合理的情況也不可向業主交代失去監察的目的,絕對不合理。2013年6月14日映灣園舉行業主大會,投票通過以下決議:

開標結果3天內公佈監察開標的委員毋須簽保密協議 

          現時會所過渡合約(六個月)將會在2017年3月31日期滿,業主期待著重新招標的結果,其實原來在2016年12月15日已開標,但結果至今仍未公佈,管理處漠視業主的知情權。

    根據物業管理的案例,管理大廈的權利和責任應該是在所有業主的身上,公契條文只是將責任交給經理人去執行,業主才是主事人。由於港鐵拒絕執行2013年6月14日業主大會上所通過的決議,前委員已入稟控告港鐵作為經理人違反映灣園公契。

港鐵駐苑職員開支五花八門由業主埋單

     由港鐵直接聘任映灣園的MTR職員有二十多名,經理級多至十人,架構冗腫,港鐵員 工有特別津貼、每天工時少,每週工作5天,假期特多,享十三個月薪金及年終花紅、另醫療 福利及房屋津貼等,甚至員工制服、鞋襪、手機月費、零食費、交通費等五花八門的開支都 由屋苑的管理費支付,成為屋苑沉重的負擔,高級經理戴濟德先生承認港鐵駐苑港鐵職員會 比外判員工貴大約 25%。      

      一般業主不會知道長期在管理處客戶服務櫃位當值的員工只是保安員,因為MTR駐苑 職員經常躲在管理處內的密室中,並多從後門進出,神出鬼沒,逃避業主的監察,使業主無 法得知實際有多少名MTR職員在映灣園工作,更無法衡工量值。港鐵經理級職員在映灣園享 受高薪厚職但做事經常敷衍塞責,工作效率極低。   

     此外,由映灣園支付管理處的開支,還有港鐵總部後勤人員支援薪酬,及總部支援服務費,一年支出高達一千四百萬。然而業主無從得知管理費如何計算,業主被迫支付昂貴港鐵開支 等同肉隨砧板。前委員對港鐵 「黑箱作業」感到不滿,已尋求法律途徑為小業主討回公道。

 映灣園維修基金(Capital Fund)知多少?

          根據映灣園公契,經理人(港鐵)需設立屋苑公共各期的Capital Funds以作大維修或資本性開支的用途。(除非DOC批准,否則涉及Capital Funds開支不可收取經理人酬金) 

       港鐵在2009年之前違反公契在Capital Funds擅自收取10%酬金被小業主發現,前委員到港鐵總部提交請願信,抗議港鐵非法收取經理人酬金。港鐵其後賠償相關酬金約49萬元。   

       公契嚴格規限各期的基金僅供各期專用; 此外,公契也規限會所的收入必先用作維修保養的用途。公契未有條文指出會所開支可以動用各期的基金。公契指明經理人應在全部住宅落成之後(即海珀名邸有入伙紙後)設立會所組織及訂定《會所組織章程 (Club Rules ) 》以規管會所的運作及維修安排,惟至今仍未見有會所組織的成立,也沒有章程規管會所的運作,即是無王管。前委員在早前已踢爆會所銀行戶口竟然只是空殻戶口並無存款。最近管理處誤導各期業委會要求撥款作會所維修用途明顯已違反公契。管理處濫權胡作非為似乎是無法無天。 

    管理處應重回正軌履行公契的職責,及早成立會所組織及向DOC 提交有關會所管理、會所營運及會所維修的《會所組織章程》的條文,以供DOC商討及審批,以符合公契的要求。

 

前 映 灣 園 委 員                        caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵各董事 及 離島民政事務專員李炳威太平紳士dois@had.gov.hk

                          《映灣園特訊》報導事實 保障業主的知情權

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