2017年 1月映灣園特訊

勞氏清潔天價泥頭費掠水醜聞

港鐵管理屋苑日出康城爆出濫收天價泥頭費醜聞,涉事的勞氏清潔公司憑泥頭費已賺取423萬元,管理公司港鐵亦額外賺34萬經理人酬金,業主被迫埋單。勞氏每處理一個5公噸容量的環保斗泥頭,收費4,900元。業委會翻查單據,發現泥頭車並未在屋苑登記車輛出入紀錄,懷疑勞氏單據不實。業委會又發現勞氏清潔工人將家居垃圾、紙皮倒入環保斗充作泥頭。記者向勞氏及港鐵查詢,勞氏拒絕回應,港鐵亦拒絕透露泥頭費資料。以下報章亦有報導:                      http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20161215/56048356

映灣園勞氏高價中標有內情!要追究責任!

映灣園2015年初清潔招標(三年合約),最低回標的三間分別是誠信:$4321萬、羅氏:$4359萬及勞氏:4565萬,當時的高級經理畢錦聰(後來勞氏高價中標後迅速調職日出康城)發給業主的回標分析蓄意只針對清潔工的薪金開支,對泥頭費及其他費用隻字不提,誤導業主以為合約全包 

20153月舉行業主大會選標前,管理處以洗樓方式收取大量授權票給欽點的委員,致使委員持有大量授權票可以配合管理處操控選標結果,前委員梁女土監察點票,發現在場業主多選最低標(誠信及羅氏),但散票不敵業委手持的大票,最終投了貴標勞氏。

 (:凡持有大票的委員都簽收授權紀錄表,所以誰個委員投貴標有紀錄為證。)

  勞氏高價中標後,除了收取清潔合約費之外,每月還另收大額泥頭費及高空平台清潔費,

前委員查帳得悉僅第一期每月泥頭費約是2.5萬,全屋苑計泥頭費每月應達10萬元(相等於每月20車泥頭)。但映灣園已入伙多年,其實只有家居垃圾而沒有建築廢料或泥頭需處理,況且泥頭車絕少在屋苑出入。前委員多次巡查位於地庫處理垃圾的情況,發現被棄置的家居雜物及電器已分類處理並有回收的價值,可是相關廢物回收的收入管理處從不交代,疑存在私受利益的情況。

另發現環保斗內並非裝載泥頭而只是垃圾和雜物,垃圾充泥頭與日出康城的手法相同。據知映灣園住戶裝修必先向管理處交按金,裝修後必須自行運走泥頭才可以取回按金,質疑管理處用管理費支付勞氏的泥頭費不明不白,在20161222日第二期會議上主席王國強已要求物業經理陳偉城作出解釋,惟至今沒有任何的回覆。

會所重新招標早已回標業主蒙在鼓裡

過往管理處對於採購招標都是透明度不足,小業主的知情權備受剝奪,雖然委員可以代表業主見證開標,但委員被迫簽署保密協議,即使看到有不合理的情況也不可向業主交代失去監察的目的,絕對不合理。2013年6月14日映灣園舉行業主大會,投票通過以下決議:

開標結果3天內公佈監察開標的委員毋須簽保密協議 

          現時會所過渡合約(六個月)將會在2017年3月31日期滿,業主期待著重新招標的結果,其實原來在2016年12月15日已開標,但結果至今仍未公佈,管理處漠視業主的知情權。

    根據物業管理的案例,管理大廈的權利和責任應該是在所有業主的身上,公契條文只是將責任交給經理人去執行,業主才是主事人。由於港鐵拒絕執行2013年6月14日業主大會上所通過的決議,前委員已入稟控告港鐵作為經理人違反映灣園公契。

港鐵駐苑職員開支五花八門由業主埋單

     由港鐵直接聘任映灣園的MTR職員有二十多名,經理級多至十人,架構冗腫,港鐵員 工有特別津貼、每天工時少,每週工作5天,假期特多,享十三個月薪金及年終花紅、另醫療 福利及房屋津貼等,甚至員工制服、鞋襪、手機月費、零食費、交通費等五花八門的開支都 由屋苑的管理費支付,成為屋苑沉重的負擔,高級經理戴濟德先生承認港鐵駐苑港鐵職員會 比外判員工貴大約 25%。      

      一般業主不會知道長期在管理處客戶服務櫃位當值的員工只是保安員,因為MTR駐苑 職員經常躲在管理處內的密室中,並多從後門進出,神出鬼沒,逃避業主的監察,使業主無 法得知實際有多少名MTR職員在映灣園工作,更無法衡工量值。港鐵經理級職員在映灣園享 受高薪厚職但做事經常敷衍塞責,工作效率極低。   

     此外,由映灣園支付管理處的開支,還有港鐵總部後勤人員支援薪酬,及總部支援服務費,一年支出高達一千四百萬。然而業主無從得知管理費如何計算,業主被迫支付昂貴港鐵開支 等同肉隨砧板。前委員對港鐵 「黑箱作業」感到不滿,已尋求法律途徑為小業主討回公道。

 映灣園維修基金(Capital Fund)知多少?

          根據映灣園公契,經理人(港鐵)需設立屋苑公共各期的Capital Funds以作大維修或資本性開支的用途。(除非DOC批准,否則涉及Capital Funds開支不可收取經理人酬金) 

       港鐵在2009年之前違反公契在Capital Funds擅自收取10%酬金被小業主發現,前委員到港鐵總部提交請願信,抗議港鐵非法收取經理人酬金。港鐵其後賠償相關酬金約49萬元。   

       公契嚴格規限各期的基金僅供各期專用; 此外,公契也規限會所的收入必先用作維修保養的用途。公契未有條文指出會所開支可以動用各期的基金。公契指明經理人應在全部住宅落成之後(即海珀名邸有入伙紙後)設立會所組織及訂定《會所組織章程 (Club Rules ) 》以規管會所的運作及維修安排,惟至今仍未見有會所組織的成立,也沒有章程規管會所的運作,即是無王管。前委員在早前已踢爆會所銀行戶口竟然只是空殻戶口並無存款。最近管理處誤導各期業委會要求撥款作會所維修用途明顯已違反公契。管理處濫權胡作非為似乎是無法無天。 

    管理處應重回正軌履行公契的職責,及早成立會所組織及向DOC 提交有關會所管理、會所營運及會所維修的《會所組織章程》的條文,以供DOC商討及審批,以符合公契的要求。

 

前 映 灣 園 委 員                        caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

     抄送: 抄送港鐵各董事 及 離島民政事務專員李炳威太平紳士dois@had.gov.hk

                          《映灣園特訊》報導事實 保障業主的知情權

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港鐵藉泥頭費掠水

《 港鐵藉泥頭費掠水 收費貴市價倍半 》

日出康城三期緻藍天爆出濫收天價泥頭費醜聞,涉事的勞氏清潔公司單憑泥頭費已賺取423萬元,管理公司港鐵亦額外賺34萬經理人酬金,業主被迫埋單457萬元。

港鐵未有就處理裝修泥頭公開招標,直接交由屋苑清潔公司勞氏清潔負責,惟勞氏每處理一個5公噸容量的環保斗泥頭,收費4,900元。

廢物處理業協會主席譚志華稱,5噸泥頭處理費徵收4,900元屬極不尋常費用,他指一車泥頭運輸費用僅800至1,000元。

緻藍天業委會今年9月成立後,發現賬目有問題。翻查單據,發現逾300輛泥頭車並未在屋苑登記車輛出入紀錄,懷疑勞氏部份提交單據不實,並非為屋苑運送泥頭。

業委會又發現勞氏清潔的工人將家居垃圾、紙皮倒入環保斗,增加不必要重量。甘先生指,勞氏一年清潔合約787萬元,單憑運走863車次泥頭額外賺取422萬元,等於逾五成清潔收入。負責屋苑管理的港鐵公司則額外徵收8%經理人酬金,涉及33.8萬元。

甘先生批評港鐵作為管理公司,竟無公開招標,任由清潔公司徵收天價泥頭費,又無監察運作。居民卻每年向港鐵繳交近千萬元費用。記者致電勞氏清潔董事張沛強,他拒絕回應天價處理泥頭費,僅稱「我唔方便」便掛線。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20161215/56048356

勞氏清潔在映灣園同一手法藉泥頭費掠水

勞氏映灣園高價中標不尋常要追究不明開支

2015年初潔潔合約招標,最低三間回標分別是

誠信清潔(每年$14,404,368)

羅氏清潔(每年$14,530,795)

勞氏清潔(每年$15,216,000)

管理處給業主的回標分析表只針對清潔工人的薪酬開支,對泥頭費及其他費用隻字不提。2015326日舉行業主大會選標,委員持有大量授權票可以左右大局,最終勞氏清潔高價中標。

 勞氏中標後除了收取清潔合約費之外,每月還另收泥頭費及高空平台清潔費,由於映灣園入伙多年,基本上只有家居垃圾而沒有建築廢料或泥頭需要處理,環保斗泥頭車絕少在屋苑出入,前委員多次巡查位於地庫處理垃圾的情況,發現被棄置的家居雜物及電器已分類處理並有回收的價值,可是相關廢物回收的收入管理處從不交代,疑存在私受利益的情況。另發現環保斗內並非裝載泥頭而只是垃圾和雜物,垃圾充泥頭與緻藍天的手法相同。據知映灣園住戶裝修必先向管理處交按金,裝修後必須自行運走泥頭才可以取回按金,質疑管理處用管理費支付勞氏清潔的泥頭費不明不白,在20161222日第二期業委會議上主席王國強先生已要求管理處陳偉城經理作出解釋,惟至今沒有任何的回覆。

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環保斗非裝載泥頭

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普通垃圾充當泥頭

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BB尿片充泥頭都得?

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牀褥傢具充塞泥頭斗

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前委員多次巡查垃圾充泥頭證據確鑿

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廢物回收的收益落在何方?

 

20121126

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121126/18080373

                                                【賬目混亂】
港鐵不止大花筒,開支更無單無據。日出康城首都業主入伙後要交1個月管理費作泥頭費,支付清潔公司運送裝修廢料。業委會前年追查泥頭費時,港鐵竟回覆稱未發現相關文件和單據。業委會主席張珊珊批評不能接受,「一年4,500萬管理費,全年唔知幾多錢俾港鐵亂使咗」。她懷疑港鐵做假賬,正考慮報警。
事發在096月至111月,首都清潔部門運送泥頭720斗,業委會發現僅451戶提交裝修申請,按每斗可收集3戶泥頭推算,只需200斗便可解決。業委會向港鐵追查泥頭工簽到紀錄和泥頭斗檢收單時,港鐵兩度回覆指客務處未有發現檢收單文件和簽到紀錄。港鐵重申客務處沒有儲存個別簽到紀錄,但承認相關開支要經由有關部門核實才會支付。
《蘋果》記者

 

將軍澳業主控訴港鐵四宗罪

大花筒想用就用:
政府法例要求屋苑電力52檢,都會駅年年檢查共用200萬元

開支無單無得追:
港鐵承認找不到「日出康城首都」泥頭費簽到紀錄和檢收單,涉款80萬元

硬推赤字預算案:
港鐵無視「日出康城首都」業委會反對預算案,上月自行張貼預算案後通過

總部員工業主養:
港鐵聲稱總部9個部門提供服務,各屋苑業主要為此付過百萬元薪酬

資料來源:日出康城、都會駅及蔚藍灣畔業委會 

 

港鐵物業管理令人髮指    http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170104/56131715
港鐵物業管理近期醜聞多,包括將軍澳緻藍天收取貴市價逾倍的泥頭費。

講開物業管理,難免觸及港鐵(066)。港鐵物業管理近期醜聞多,單計將軍澳區,就有緻藍天泥頭費貴市價逾倍、領都泳池多處漏水兼封池、都會駅天價會所合約等。港鐵管理的物業幾乎遍佈全港各區,購入鐵路上蓋或沿線物業,每月都要進貢港鐵,怎不膽顫心驚?

問題主要落在管理層與公司政策。據講是有管理公司趁居民未及成立法團或業委會的「空窗期」,與承辦商簽訂天價服務合約,再根據大廈公契,收取經理人酬金。亦有管理公司拒絕向小業主開誠佈公,令小業主無從理解何謂合理市價,開支任由管理公司演繹;加上港鐵處理投訴的官僚作風,令人髮指。
作為公營機構,港鐵絕對有做好榜樣的道德責任,主動向小業主解釋開支細節、商品服務的規格及理據、容許小業主以合理價錢取得標書副本及軟複本,盡力解答小業主一切疑問;又應積極處理維修問題,確保發展商修妥樓宇問題,否則須向發展商追討損失,甚至將有關單位列入黑名單。港鐵也應該在將來的招標物業,加入強制要求發展商十年內妥善跟進維修的條款。
現時法例並無要求物業管理公司履行社會良心,圍標問題正好反映漏洞,政府要求物業經理主任發牌,而拒絕成立樓宇維修監管局監管物業管理公司與承辦商,只是推物管從業員去死,無助解決問題。

泳池水白白排走再開淋花水喉洗地——管理處雙重浪費

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2016年 11月25日至 28日管理處把未用作清洗用途的泳池水直接排走,泳池一邊排水另一邊開淋花水喉洗地,雙重浪費證據確鑿

 

前委員多次在會議上提出泳季過後利用泳池廢水(5000公噸)清洗泳池邊的污漬及作清洗苑內公共地方之用, 眾多業主都贊成在年近歲晚時利用泳池水在苑內作大清洗的用途使珍貴水資源得以物盡其用,無奈管理處年年浪費如故。前委員於2016年11月25日便親眼看見泳池一邊排水另一邊開淋花水喉洗地,雙重浪費證據確鑿。前委員到管理處投訴,管理處(陳先生)竟稱 “泳池水有消毐劑不宜洗地”,其荒謬之言真是豈有此理!!!!!            

管理處雙重浪費大洒金錢還大收酬金,小業主的管理費真是用得冤枉。

2016年 12月特訊

發展項目業主委員會(DOC)舉步為艱

新一屆DOC會議原本在2016年11月3日舉行,但當晚第一期3位DOC委員集體缺席引致法定人數不足而流會。2016年11月17日DOC會議再次舉行,選出了

新主席: 王國強先生及新秘書: 莫大任先生。會議上第一期委員堅持會所新合約招標以35個崗位代替現時會所只需26個崗位,但遭到其他委員反對,最後議決以26個崗位出標,減低無謂的開支。其後第一期委員採不合作態度,意圖分裂DOC,現時DOC未能有效運作,似乎已進入癱瘓的狀態。 

2015年離奇帳目-清潔開支變收入

管理處為減低第一期開支,竟然不按預算案的攤分比例分配,擅自把第一期應有的開支轉嫁其他各期致使第一期開支離奇偏低 ; 而攤分給第一期的雜項收益卻離奇偏高:

2015年收支  一期(4幢)   二期(3幢) 三期(4幢) 四期(2幢)
雜項收益(公共收入攤分) 26萬 10萬 14萬 9萬
 清潔開支(各期人手充足) 256萬 236 萬 316萬 164萬
保安開支(各期人手充足)  621 萬 568萬 704萬 348萬
供儲備金(作大維修用途) 9萬 33萬 38萬 5 萬

 以上所見第一期收益最多但開支(按比例計算)最少,第一期最先入伙,故第一期最有維修的需要,但反而供款維修基金的比例最少,違反常理也不合邏輯。前委員親自到管理處查帳,嚇然發現2015年3月第一期不但沒有清潔開支反而有清潔收入,奇哉怪也。前委員已於2016年11月3日致公開信給映灣園高級經理戴濟德先生及港鐵物業總監鄧智輝先生追問原因,惟回覆信的內容答非所問,敷衍塞責,全無交代離奇帳目的原因。

管理處為何隠瞞各期管理費(MU計)

映灣園公契規定以管理份數(MU)計算管理費,每MU基本上是以“實用面積”每平方米計算由於二至四期建築密度比率較高(俗稱發水樓),故二至四期住宅單位數目比例較第一期為多,因而二至四期管理費收入比例亦比第一期多。由於港鐵管理映灣園及對各期的運作都是一致的,所以開支比例各期都大致相同。倘管理費徵收率相同,若第三期(4幢)收支平衡的話,第一期(4幢)便會出現二百多萬的赤字。 但現時第一期的管理費以管理份數(MU)計算是各期之中最低,已不合常理,管理處故意以建築面積計算管理費便是誤導業主,事實上以建築面積計算管理費並非本苑大廈公契的要求,近年新建屋苑都以“實用面積”計算管理費,故以建築面積計算管理費已不合時宜,管理處應如實告知業主各期屋苑公用管理費每MU到底是多少款額。

映灣園支付港鐵總部開支不明不白

管理處拒絕提供入帳映灣園的駐苑非駐苑港鐵職員薪酬及後勤支援部門開支攤分是如

何計算,不排除有關開支乃是虛構的數字,或是「報大數」,或有重覆計算,或是有

「支」無援,由於未有交代上述開支的細節,業主無從得知相關開支是否真正與映灣園

的物業管理有關。目前港鐵職員薪酬及總部支援部門開支入帳映灣園每年約近一千四百萬,鑑於港鐵同時管理五十多個屋苑,故應交代映灣園在眾多屋苑中所佔的攤分比例。

明年預算案不合理管理處自把自為

   () 2017年各期住宅預算案突然新增差餉及地租一項,管理處未有交代原因。

   () 第三期(4)水費預算三千元,第二期(3)水費預算高達一萬元不合理。

   () 第一期(4)雜項收益27.7萬,第二期(3)雜項收益只有9.7萬不合攤分比例。

   ()  2017年第一期保險費相對各期特別少,管理處未有交代原因。

   () 住宅公共範圍未有物業出租亦未見有租金收入,為何各期住宅有物業稅的開支,管理處未有交代原因。

泳池耗水量何解比數年前倍增!!??

  二期戶外池通常每年11月底排水,翌年3月重新注水,泳池容量沒有增加而近年耗水量暴升,明顯是浪費食水。 根據二期泳池水費單耗水紀錄如下:

2012年7月至10月            120日   耗水量3656立方米      水費 23,581

2013年7月至10月            120日   耗水量4952立方米      水費 32,831元

2014年7月至10月            119日   耗水量6178立方米      水費 42,134元

2015年 7月至10月            121日   耗水量7294立方米      水費 51,204元

2016年7月至10月            122日   耗水量7929立方米      水費 57,485

本苑泳池設計有過濾及消毒處理,淨化後的水會不斷循環再用,政府規定泳池每年只可重新注水一次以免浪費食水,但映灣園泳池近年日夜不停注水,甚至泳季過後已關閉的戶外泳池也不停注水,注水量大大超出泳池容量,寶貴食水不但白流,也沖淡原有泳池消毐濟的份量,於是消毐藥水不斷補充做成雙重浪費,港鐵收取酬金以屋苑開支比例計算,可謂浪費越多酬金越多,浪費政策違反道德,物業管理不談環保。

前委員多次在會議上提出泳季過後利用泳池廢水(5000公噸)清洗泳池邊的污漬及作清洗苑內公共地方之用, 眾多業主都贊成在年近歲晚時利用泳池水在苑內作大清洗的用途使珍貴水資源得以物盡其用,無奈管理處年年浪費如故。前委員於2016年11月25日便親眼看見泳池一邊排水另一邊開淋花水喉洗地,雙重浪費證據確鑿。前委員到管理處投訴,管理處(陳先生)竟稱 “泳池水有消毐劑不宜洗地”,其荒謬之言真是豈有此理!!!!!             管理處雙重浪費大洒金錢還大收酬金,小業主的管理費真是用得冤枉。

前 映 灣 園 委 員  caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

   抄送映灣園公契經理人(港鐵各董事)及離島民政事務專員李炳威太平紳士dois@had.gov.hk

2016年 10月特訊

《映灣園特訊》            2016年10月

映灣園業主成功爭取會所合約重新招標

映灣園會所新合約本年中招標,業主不滿新合約以35名會所職員崗位代替現時只需26職員崗位導致回標價高昂,於721日業主大會上眾業主離場流會,並於2016816日延會中投票議決:26名職員崗位 (即少聘9名職員可節省千萬元)重新招標。

                          : 101日起至會所合約重新招標的六個月過渡期由JSL暫時營辦。

 

業主對會所新合約及會所服務的意見摘要

在部份DOC委員強烈要求之下,管理處在9月21日舉行座談會收集業主對會所新合約的意見。

 列舉當晚座談會上業主的建議歸納如下:

  • 應按映灣園公契成立會所組織及訂立《會所組織章程》規範會所的營運。
  • 要求會所設立獨立帳並把會所詳細帳目公開給業主監察。
  • 現時會所開放時間由07:30-22:30分三更制人手太多,建議調減開放時間節省人手。
  • 建議會所每週休息一天(例如逢星期一停開)除可免除替假開支也可方便清潔和執修。
  • 全苑有五個泳池(室內池兩個戶外池三個),有時更出現救生員多過泳客的情況,可以考慮輪流開放泳池以節省救生員的人手。
  • 至今沒有設立會員制度以致會所設施經常被濫用,甚至非映灣園住戶也能進出會所,

亦發現有人在會所淋浴間洗衣服,建議檢討現時的《會所設施守則》修補漏洞。

  • 投訴會所經理經常不露面也沒有與業主或委員溝通,會所事務自把自為。
  • 投訴會所設施沒有諮詢業主便實施加價,例如麻雀房加幅不合理。
  • 現時一期及二期泳池已分別由「里程」及「鴻豐」泳池公司提供服務,新合約應把

泳池服務與會所服務分開招標,以免再出現「判上判、賺中賺」的情況。

 當晚座談會業主踴躍提出改善會所服務的建議,強列要求管理處就業主的建議發出問卷調查

 廣泛徵詢居民的意見。

翠湖圍標案法官判詞反映小業主的心聲

    【9月29日星島日報摘要】沙田翠湖花園2.6億元天價維修工程案,工程公司東主丘瑞田向法團成員及物業管理公司職員提供逾4400萬元賄款,以「圍標」方式取得屋苑的合約,被判監35個月。法官指內定的圍標使招標不能公平進行,損害小業主利益,無良商人垂涎「肥肉」謀利,問題出於監管不足。   

    過去兩年映灣園發展項目業主委員會對管理處監管不力,已出現涉嫌圍標的情況,例如升降機合約招標,只邀請迅達及6間不回標的公司,蓄意為迅達排除競爭對手; 又例如保安招標,只是內定投標名單並且禁止當時的保安承辦商(京衛)入標,又不准業主提名承辦商,違反廉署以不同渠道提名以加強競爭的採購指引。翠湖案法官之言正好說出了映灣園小業主的心聲,港鐵公司作為映灣園的經理人應引以為鑑,期望日後能有高度透明的招標安排。 

不滿港鐵濫收管理費將軍澳屋苑聯合請願

    【9月28日東方日報摘要】港鐵管理屋苑(日出康城首都、蔚藍灣畔、都會駅)業主代表與西貢區議員方國珊到港鐵總部請願,不滿港鐵濫收管理費但未有交代各項開支細節,欠缺透明度。方國珊表示現時港鐵收取多重管理費,除一般的經理人酬金外,尚有員工薪酬和後勤支援部門開支攤分費用,當中後勤支援部門開支攤分費用是用來支付港鐵總部員工為屋苑進行的工程顧問、會計、審議標書等工作開支,她估計全港五十多個港鐵管理屋苑每年收取過億元相關費用,批評港鐵收費沒有透明度,令業主無法監察。 

    其實映灣園也是相同的情況,目前港鐵職員薪酬及總部支援部門開支入帳映灣園約達一千四百萬,但管理處拒絕提供上述費用的攤分如何計算,不排除有關開支乃是虛構的數字,或是「報大數」,或有重覆計算,或是有「支」無援,由於未有交代細節,業主無從得知相關開支是否真正與映灣園的物業管理有關。 

  港鐵管理映灣園乏善可陳在業主大會交白卷

主公契規定每年度的屋苑周年大會上經理人必須作出工作報告及財務報告,但港鐵作為映灣園的公契經理人竟然工作報告交白卷,對於屋苑各項應作改善的措施隻字不提,在工作報告內只有一句:「接駁到昇薈的行人天橋已於2016年5月1日開通。」可見管理處就映灣園的物業管理乏善可陳。映灣園支付港鐵作為經理人酬金每年超過一千萬,但卻換來毫無政績,令人失望。雖然港鐵公司每年度作出客戶服務問卷調查,但調查結果每況愈下,但仍未見對映灣園的物業管理方面作出全面的檢討。 

在財務報告方面,目前屋苑公共管理費(Development Common)累積盈餘為「0」,屋苑公共資本基金(Development Capital Fund)累積不足60萬,鑑於屋苑行車道路損壞日趨嚴重,行人天橋漏水不斷,但以目前財務狀況明顯沒有足夠資金作出全面的維修,更遑論會所大翻新。

 

屋苑管理應配合環保政策為地球出一分力

本苑由管理費支付的水電開支龐大,僅電費每年超過千萬元,而用水方面由於屋苑面積廣闊,清潔、園藝、泳池皆需大量用水,前委員曾建議每年泳季過後,戶外泳池水可清洗苑內地方,

既可以節省水費開支也能使珍貴水源循環再用,但管理處每年把泳池水白白排走十分可惜。

 

前 映 灣 園 委 員                        caribbeancoast1234@yahoo.com.hk 

抄送: 映灣園公契經理人 (港鐵各董事) 及 離島民政事務處 (李清小姐)

 

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2016年 9月映灣園特訊

映灣園特訊 https://tcccowner.wordpress.com  2016年9月            

 會所合約投票結果重!新!招!標!

大型屋苑如:貝沙灣、寶翠園、奕翠園、駿景園、港灣豪庭、麗港城,一號銀海等住客會所都是由屋苑的管理公司(例如南盈、信德、康業、啟勝、恆基、長江、信和)直接管理的,不必外判會所服務,自行營運會所既可節省外判承辦商的利潤也能直接調控成本開支。8月16日業主大會投票會所合約(重新商議合約內容)重新招標,DOC應盡快商議營運會所最好的方式

會所營運無章程規管空殻戶口都得?

會所開支每年超過二千五百萬,收入只有五百萬,管理費補貼會所巨額赤字。但業主對於會所的興趣班、旅行團、美容部、按摩、水療等實際收支一無所知,會所活動存在謀取私利的空間。

現時會所合約價只包括承辦商(帝豪會)的盈利及會所職員薪金,即住宅管理費除了支付會所合約費,還支付會所內其他使費(清潔、健身教練、報紙雜誌、活動開支、保險、節日裝飾、舞獅表演、水電煤、會所設施更新、維修、保養…)。而會所興趣班的學費收入則以拆賬形式三七分配(管理處佔三成;承辦商佔七成),但管理處把承辦商收取的七成也記賬在住宅開支項目中抽取酬金,質疑管理處未有按公契特別條款處理會所的運作,有證據顯示已在大新銀行開立的會所銀行戶口已成為空殼戶口,存款為0,咁都得?  難怪會所營運的詳細賬目不敢公開。

抄錄公契原文:“The Manager will form the Club(會所組織) and shall have the power with the approval of DOC to make the Club Rules(會所組織章程) and to impose such amount of fee payable by the members of the Club …all charges shall be used exclusively for the management and maintenance of the Club and Club House

2012年1月9日DOC已要求管理處按公契成立會所組織及訂制會所組織章程

 

有人揭發2014年換屆選舉業主大會前夕,畢錦聰經理與其屬意的候選人在地庫秘密開會,其後,參與密室會議的候選人全部當選,其後掌控DOC連續兩屆正、副主席及秘書要職。過去兩屆DOC縱容管理處不當的做法,舉例如下:

(一) 2015年近80部升降機連扶手電梯合約招標,DOC容許管理處只邀請迅達及6間不回標的公司(上次有回標與迅達競爭的蒂森公司故意不邀請,蓄意為迅達排除競爭對手),迅達雖然當年曾發生屯門醫院升降機斷纜並被機電署評分為最差,結果獨家回標每部月費9千元。

       : 參考海堤灣畔引入蒂森公司參與競爭,原廠(奥的斯)低價搶標,升降機保養月費每部只4千元。所以在人為缺乏競爭(涉嫌圍標)下映灣園升降機合約被迫投貴標,業主因而損失約2,000萬。

(二) 2015年初保安招標,違反廉署以不同渠道提名以加強競爭的採購指引。

  (三) 2015年3.26業主大會前,管理處派職員「洗樓」替委員收取大量授權書,大會當晚,前委員梁女士監察點票,發現小業主的「散票」多選最低標(保安:正誠; 清潔:誠信),但委員大票都選貴標(保安:泛亞; 清潔:勞氏),在大量授權票操控下散票不敵大票,結果泛亞及勞氏中標,最終新合約比前合約共增加了3,057萬,但保安及清潔服務質素未見提高。

(四) DOC容許管理處免費增發住戶證,加劇濫用邨巴及會所(過往三房6張、兩房4張; 現增至三房8張、兩房6張),誘發住戶證黑市買賣的情況(住戶證不記名也不需相片)

(五) 公契賦予DOC召開業主大會的權力,由陳天敏先生作為DOC主席期間(2012至2014年5月29日)的業主大會均由DOC召開,2013年更通過:“開標結果須3天內公佈及見證開標委員毋須簽保密協議”及“減少港鐵駐苑職員數目”等議程。惟近兩年DOC主席將召開大會的權利拱手讓與管理處,致有7.21大會焗業主投貴標的議程安排。

(六) 過去兩年管理質素越來越差,屋苑車路越來越爛,平台天橋漏水處處,維修不斷,DOC主席陸先生卻建議會所大翻新,加重管理費的壓力。

陳氏夫婦告港鐵九百萬賠款入帳映灣園

港鐵是映灣園的公契經理人,每年勁收本苑酬金過千萬,但被陳氏夫婦發現港鐵有違反公契的情況,經陳氏入稟法庭港鐵賠償本苑的款額有九百萬,表列賠款及案件編號(司法機構網頁):

2009 第一期前期支出 570萬由梁智貞(陳太)以第一申請人入稟追討   (LDBM 22/2009)
2009 未獲DOC批准的資本
開支經理人酬金 49萬由陳天敏親往九龍灣向港鐵高層追討。
2009 第二期
未售單位(港鐵業權)管理費 157萬由陳天敏入稟追討。   (LDBM 215/2009)
2009
通訊網絡及設施(港鐵業權)管理費 1.3萬由陳天敏入稟追討。   (LDBM 328/2009)
2011 應由大業主(港鐵)交的前期
管理費 115萬由陳、梁入稟追討。   (LDBM 122/2010)
2013 應由港鐵交的第五期
停車場前期管理費2.9萬由陳、梁入稟追討。(LDBM 122/2010)

總計 895.2萬 已全數撥歸映灣園管理費戶口,由於2009至2013年賠款補貼管理費,故相關年度的管理費都保持低水平,但陳氏反而被橡皮圖章委員惡意針對,第三期委員譚美華更以Whatsapp散播謠言,指陳氏破壞屋苑和諧。各業主應當明白真相,以判斷誰是誰非。

第三期(9,10,11,12座)選舉9月12 日(星期一)8時舉行。請業主親自出席   選出維護業主權益的人,不選橡皮圖章候選人

前映灣園委員抄送: 公契經理人(港鐵各董事) 及 離島民政事務處(李清小姐)